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略論收益法評(píng)估誤差的成因
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作者:sdzhfdc
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發(fā)布時(shí)間: 2019-10-02
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收益還原法作為房地產(chǎn)估價(jià)中最基本的三大評(píng)估方法之一，已經(jīng)成為有效性房地產(chǎn)估價(jià)中的一種主要方法。但在收益還原法的理論解釋和實(shí)務(wù)操作中
收益還原法作為房地產(chǎn)估價(jià)中最基本的三大評(píng)估方法之一，已經(jīng)成為有效性房地產(chǎn)估價(jià)中的一種主要方法。但在收益還原法的理論解釋和實(shí)務(wù)操作中，還存在著收益外延界定混亂、還原利率確定不科學(xué)等問(wèn)題，這將嚴(yán)重影響估計(jì)結(jié)果的準(zhǔn)確性。本文將就純收益和還原利率的確定進(jìn)行簡(jiǎn)要的敘述，以分析收益法評(píng)估為何誤差較大。
一、收益還原法估價(jià)思路和計(jì)算公式
收益還原法是指待估房地產(chǎn)剩余年限的收益進(jìn)行折現(xiàn)而求取待估房產(chǎn)現(xiàn)價(jià)的一種估價(jià)規(guī)程。若剩余年限無(wú)限則為收益還原法的一種特例，其折現(xiàn)率也稱為還原利率或資本化率。其評(píng)估思路為由收益性房地產(chǎn)具有在剩余年限內(nèi)為業(yè)主帶來(lái)一定金額的收益，而房地產(chǎn)的耐用年限又相當(dāng)長(zhǎng)。這樣，這一房地產(chǎn)的價(jià)格就要相當(dāng)于這樣一定金額的存款，這一存款在未來(lái)能帶來(lái)的利息與該房地產(chǎn)收益相當(dāng)，則該房地產(chǎn)的現(xiàn)價(jià)就應(yīng)該與上述存款金額相當(dāng)。上述的估價(jià)思路只是一種相實(shí)簡(jiǎn)明的思路，它的前提是：
1、投資防地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)與存款的風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)；
2、房地產(chǎn)剩余年限無(wú)限；
3、房地產(chǎn)每年收益相當(dāng)；
4、利率每年固定且房地產(chǎn)無(wú)增值。
在上述前提下：
待估房地產(chǎn)的現(xiàn)價(jià)/待估房地產(chǎn)年收益＝等量存款額/等量存款年利息
將上式轉(zhuǎn)為待估房地產(chǎn)現(xiàn)價(jià)：
p＝待估房地產(chǎn)年收益(a)/[等量存款年利率(a1)/等量存款額(p)]＝待估房地產(chǎn)年收益(a)/還原利率(r)＝a/r
但這只是一種理想狀態(tài)，在實(shí)際生活中不可能有這種情況。事實(shí)上對(duì)于一個(gè)具有N年收益的房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，其價(jià)格可以用以下的公式表示(公式一，見(jiàn)附件，下同)：
其中V 為具有N年收益的房地產(chǎn)的價(jià)格，Ai和Ri分別為第I年房地產(chǎn)的純收益和資本化率，N為房地產(chǎn)的收益年限。由此可見(jiàn)，要用收益還原法求得一宗房地產(chǎn)的準(zhǔn)確價(jià)格，就應(yīng)該知道其在剩余年限中每一年的年收益和還原利率。
二、收益的確定
對(duì)于純收益這一概念的外延的認(rèn)識(shí)就存在諸多分歧。如純收益是否包含折舊費(fèi)就有四點(diǎn)觀點(diǎn)：
1、認(rèn)為純收益不包含折舊，如柴強(qiáng)先生主編的《中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試輔導(dǎo)材料》中就認(rèn)為“以收益為目的而出租的房地產(chǎn)，其純收益是由該租賃收入（房租）扣除折舊費(fèi)，維修費(fèi)，管理費(fèi)，稅金，保險(xiǎn)費(fèi)，租賃中介費(fèi)等后的余額?！?
2、認(rèn)為純收益應(yīng)當(dāng)包含折舊，如郭娟娟、曹雪松同志在《采用收益還原法進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)折舊費(fèi)問(wèn)題再討論》一文中認(rèn)為“用收益還法進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)，用于折現(xiàn)的純收益包括投資回報(bào)與投資回收兩部分，及純收益包含折舊在內(nèi)”
3、認(rèn)為純收益應(yīng)當(dāng)有條件的包含折舊，如季海鷹同志在《收益法估價(jià)時(shí)求純收益中是否扣除折舊費(fèi)的討論》一文中認(rèn)為，“一般來(lái)說(shuō)如果考慮收益年限為有限年的條件，用有限年的資本化公式，則純收益求取中不應(yīng)扣除折舊，如考慮收益年限為無(wú)限年的條件，用無(wú)限年的資本化公式，則純收益求取中應(yīng)扣除折舊?！?
4、認(rèn)為純收益與資本化率要統(tǒng)一口徑，如郭春顯同志在《在收益還原法評(píng)估中純收益包含折舊與否的問(wèn)題研究》一文中認(rèn)為，“在進(jìn)行估價(jià)時(shí)，如純收益不含折舊，資本化率為該類(lèi)房地產(chǎn)的社會(huì)平均利潤(rùn)；如果純收益含有折舊，資本化率為含有折舊因素的資本化率，即該類(lèi)房地產(chǎn)的社會(huì)平均利潤(rùn)加上該房地產(chǎn)的折舊率。概括而言，不同口徑的純收益必須選用與其口徑一致的資本化率，或者說(shuō)收益的類(lèi)型必須與資本化率的類(lèi)型相對(duì)應(yīng)?！?
事實(shí)上，從收益還原法的公式來(lái)看，不論純收益中是否應(yīng)當(dāng)包括折舊費(fèi)，但有一點(diǎn)是可以肯定的，那就是純收益和資本化率的口徑必須一致，否則一個(gè)寶包括折舊，一個(gè)不包括折舊，結(jié)果就不可能是正確的。本來(lái)如果能找到一個(gè)準(zhǔn)確的確定資本化率的方法，那么關(guān)于純收益的確定也就簡(jiǎn)單多了，但實(shí)施上，目前關(guān)于資本化率的確定，同樣有不少困難。
三、資本化率的確定
資本化率又稱還原率，是指永續(xù)年限下，年收益與資本之比。它實(shí)際上是一種投資的收益率，應(yīng)等同于與獲取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)產(chǎn)生純收益具有相同風(fēng)險(xiǎn)的資本收益率。在房地產(chǎn)評(píng)估中，將還原利率分為三類(lèi)，即綜合還原利率，建筑物還原利率，土地還原利率，三種不同的還原利率適用不同評(píng)估對(duì)象的估價(jià)，綜合還原利率用于評(píng)定房地產(chǎn)合一的現(xiàn)價(jià)，建筑物還原利率用于評(píng)估建筑物的現(xiàn)價(jià)，土地還原利率用于評(píng)估土地的現(xiàn)價(jià)。
就目前而言，還原率的確定有四種方法：市場(chǎng)提取法，安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法，投資收益率排序插入法和投資符合收益率法。
采用市場(chǎng)提取法確定還原率從理論上是比較可靠的，因?yàn)樗墙⒃诮趦?nèi)市場(chǎng)交易情況之上的，它能較客觀的反映出當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的行情。但它要求評(píng)估人員掌握大量的市場(chǎng)信息資料，熟悉各行業(yè)的收益狀況，求出各類(lèi)房地產(chǎn)的每年的客觀純收益大小、成交價(jià)、市場(chǎng)供需狀況等，實(shí)際操作困難。而且，由于掌握的信息可能不安全，獲取的第一手資料也不一定準(zhǔn)確（如商業(yè)用房地產(chǎn)，由于涉及商業(yè)機(jī)密，評(píng)估人員往往難以獲取真實(shí)資料），因此求得的還原率誤差較大，也往往是一人一個(gè)樣，不同的評(píng)估人員得出的結(jié)果相差也會(huì)很大。
采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定還原率，評(píng)估人員往往選用銀行一年期存款利率或銀行一年期利率與國(guó)債利率的平均值作為安全利率，然后根據(jù)評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)性的大小作相應(yīng)的調(diào)整。但是目前我國(guó)的銀行利率是不斷調(diào)整的，從1996年至今已經(jīng)調(diào)整了八次之多，如果根據(jù)此法確定還原率，同一宗房地產(chǎn)在幾年內(nèi)的價(jià)格將會(huì)相差極大，這與實(shí)際情況是不相符的。
采用投資復(fù)合收益率法確定還原率，其公式為：還原率＝抵押貸款/房地產(chǎn)總投資額×抵押貸款利率＋自有資本額/房地產(chǎn)投資總額×自有資本收益率。用此法確定還原率，還原率隨著自有資本占房地產(chǎn)總投資的比例的不同而變化，這顯然是與實(shí)際情況不相符夫的。比如你投資購(gòu)買(mǎi)一總房地產(chǎn)，對(duì)象不會(huì)因?yàn)槟闶怯米杂匈Y本還是用貸款購(gòu)買(mǎi)而采用不同的價(jià)格。
采用投資收益率排序插入法確定還原率，其思路是：先找出社會(huì)上各種類(lèi)型的投資及其收益率，其次繪出收益率——投資類(lèi)型的曲線。然后，將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的投資與其他投資進(jìn)行比較分析，找出同等風(fēng)險(xiǎn)的投資，再判斷還原率應(yīng)該的區(qū)域范圍，從而確定所要求的還原率。此法從理論上是較可行的，但實(shí)際操作很困難，因?yàn)檫@要求估價(jià)人員掌握社會(huì)各種類(lèi)型的投資把包括從銀行存款、貸款、國(guó)庫(kù)券、股票、保險(xiǎn)到各行各業(yè)的投資收益率、風(fēng)險(xiǎn)的大小，并與房地產(chǎn)作投資進(jìn)行比較，這對(duì)估價(jià)人員的要求太高，幾乎不太可能做到。而且在實(shí)際生活中，各種類(lèi)型的投資的收益率和風(fēng)險(xiǎn)是不斷變化的，以此來(lái)確定還原率也不太行得通。
事實(shí)上，正是由于確定純收益和還原率十分困難，因此在實(shí)際得估價(jià)中，往往還要對(duì)純收益A和資本化率R作進(jìn)一步假設(shè)。如假設(shè)純收益A每年不變，資本化率R每年不變且大于零，則收益還原法得公式就被簡(jiǎn)化為：（公式二）評(píng)估中存在較大得誤差也就是不可避免的了。
綜上所述，運(yùn)用收益還原法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，首先要加強(qiáng)對(duì)收益還原法的理論研究，統(tǒng)一對(duì)純收益的內(nèi)涵和外延的認(rèn)識(shí)；其次，在房地產(chǎn)持有的年限較短的情況下，應(yīng)盡量較準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)未來(lái)房地產(chǎn)的收益率和還原率，不要簡(jiǎn)化公式；對(duì)于持有年限較長(zhǎng)的房地產(chǎn)，可假設(shè)在經(jīng)營(yíng)若干年后將其轉(zhuǎn)讓而用收益法評(píng)估，這樣做可提高評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。
一、收益還原法估價(jià)思路和計(jì)算公式
收益還原法是指待估房地產(chǎn)剩余年限的收益進(jìn)行折現(xiàn)而求取待估房產(chǎn)現(xiàn)價(jià)的一種估價(jià)規(guī)程。若剩余年限無(wú)限則為收益還原法的一種特例，其折現(xiàn)率也稱為還原利率或資本化率。其評(píng)估思路為由收益性房地產(chǎn)具有在剩余年限內(nèi)為業(yè)主帶來(lái)一定金額的收益，而房地產(chǎn)的耐用年限又相當(dāng)長(zhǎng)。這樣，這一房地產(chǎn)的價(jià)格就要相當(dāng)于這樣一定金額的存款，這一存款在未來(lái)能帶來(lái)的利息與該房地產(chǎn)收益相當(dāng)，則該房地產(chǎn)的現(xiàn)價(jià)就應(yīng)該與上述存款金額相當(dāng)。上述的估價(jià)思路只是一種相實(shí)簡(jiǎn)明的思路，它的前提是：
1、投資防地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)與存款的風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)；
2、房地產(chǎn)剩余年限無(wú)限；
3、房地產(chǎn)每年收益相當(dāng)；
4、利率每年固定且房地產(chǎn)無(wú)增值。
在上述前提下：
待估房地產(chǎn)的現(xiàn)價(jià)/待估房地產(chǎn)年收益＝等量存款額/等量存款年利息
將上式轉(zhuǎn)為待估房地產(chǎn)現(xiàn)價(jià)：
p＝待估房地產(chǎn)年收益(a)/[等量存款年利率(a1)/等量存款額(p)]＝待估房地產(chǎn)年收益(a)/還原利率(r)＝a/r
但這只是一種理想狀態(tài)，在實(shí)際生活中不可能有這種情況。事實(shí)上對(duì)于一個(gè)具有N年收益的房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，其價(jià)格可以用以下的公式表示(公式一，見(jiàn)附件，下同)：
其中V 為具有N年收益的房地產(chǎn)的價(jià)格，Ai和Ri分別為第I年房地產(chǎn)的純收益和資本化率，N為房地產(chǎn)的收益年限。由此可見(jiàn)，要用收益還原法求得一宗房地產(chǎn)的準(zhǔn)確價(jià)格，就應(yīng)該知道其在剩余年限中每一年的年收益和還原利率。
二、收益的確定
對(duì)于純收益這一概念的外延的認(rèn)識(shí)就存在諸多分歧。如純收益是否包含折舊費(fèi)就有四點(diǎn)觀點(diǎn)：
1、認(rèn)為純收益不包含折舊，如柴強(qiáng)先生主編的《中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試輔導(dǎo)材料》中就認(rèn)為“以收益為目的而出租的房地產(chǎn)，其純收益是由該租賃收入（房租）扣除折舊費(fèi)，維修費(fèi)，管理費(fèi)，稅金，保險(xiǎn)費(fèi)，租賃中介費(fèi)等后的余額?！?
2、認(rèn)為純收益應(yīng)當(dāng)包含折舊，如郭娟娟、曹雪松同志在《采用收益還原法進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)折舊費(fèi)問(wèn)題再討論》一文中認(rèn)為“用收益還法進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)，用于折現(xiàn)的純收益包括投資回報(bào)與投資回收兩部分，及純收益包含折舊在內(nèi)”
3、認(rèn)為純收益應(yīng)當(dāng)有條件的包含折舊，如季海鷹同志在《收益法估價(jià)時(shí)求純收益中是否扣除折舊費(fèi)的討論》一文中認(rèn)為，“一般來(lái)說(shuō)如果考慮收益年限為有限年的條件，用有限年的資本化公式，則純收益求取中不應(yīng)扣除折舊，如考慮收益年限為無(wú)限年的條件，用無(wú)限年的資本化公式，則純收益求取中應(yīng)扣除折舊?！?
4、認(rèn)為純收益與資本化率要統(tǒng)一口徑，如郭春顯同志在《在收益還原法評(píng)估中純收益包含折舊與否的問(wèn)題研究》一文中認(rèn)為，“在進(jìn)行估價(jià)時(shí)，如純收益不含折舊，資本化率為該類(lèi)房地產(chǎn)的社會(huì)平均利潤(rùn)；如果純收益含有折舊，資本化率為含有折舊因素的資本化率，即該類(lèi)房地產(chǎn)的社會(huì)平均利潤(rùn)加上該房地產(chǎn)的折舊率。概括而言，不同口徑的純收益必須選用與其口徑一致的資本化率，或者說(shuō)收益的類(lèi)型必須與資本化率的類(lèi)型相對(duì)應(yīng)?！?
事實(shí)上，從收益還原法的公式來(lái)看，不論純收益中是否應(yīng)當(dāng)包括折舊費(fèi)，但有一點(diǎn)是可以肯定的，那就是純收益和資本化率的口徑必須一致，否則一個(gè)寶包括折舊，一個(gè)不包括折舊，結(jié)果就不可能是正確的。本來(lái)如果能找到一個(gè)準(zhǔn)確的確定資本化率的方法，那么關(guān)于純收益的確定也就簡(jiǎn)單多了，但實(shí)施上，目前關(guān)于資本化率的確定，同樣有不少困難。
三、資本化率的確定
資本化率又稱還原率，是指永續(xù)年限下，年收益與資本之比。它實(shí)際上是一種投資的收益率，應(yīng)等同于與獲取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)產(chǎn)生純收益具有相同風(fēng)險(xiǎn)的資本收益率。在房地產(chǎn)評(píng)估中，將還原利率分為三類(lèi)，即綜合還原利率，建筑物還原利率，土地還原利率，三種不同的還原利率適用不同評(píng)估對(duì)象的估價(jià)，綜合還原利率用于評(píng)定房地產(chǎn)合一的現(xiàn)價(jià)，建筑物還原利率用于評(píng)估建筑物的現(xiàn)價(jià)，土地還原利率用于評(píng)估土地的現(xiàn)價(jià)。
就目前而言，還原率的確定有四種方法：市場(chǎng)提取法，安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法，投資收益率排序插入法和投資符合收益率法。
采用市場(chǎng)提取法確定還原率從理論上是比較可靠的，因?yàn)樗墙⒃诮趦?nèi)市場(chǎng)交易情況之上的，它能較客觀的反映出當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的行情。但它要求評(píng)估人員掌握大量的市場(chǎng)信息資料，熟悉各行業(yè)的收益狀況，求出各類(lèi)房地產(chǎn)的每年的客觀純收益大小、成交價(jià)、市場(chǎng)供需狀況等，實(shí)際操作困難。而且，由于掌握的信息可能不安全，獲取的第一手資料也不一定準(zhǔn)確（如商業(yè)用房地產(chǎn)，由于涉及商業(yè)機(jī)密，評(píng)估人員往往難以獲取真實(shí)資料），因此求得的還原率誤差較大，也往往是一人一個(gè)樣，不同的評(píng)估人員得出的結(jié)果相差也會(huì)很大。
采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定還原率，評(píng)估人員往往選用銀行一年期存款利率或銀行一年期利率與國(guó)債利率的平均值作為安全利率，然后根據(jù)評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)性的大小作相應(yīng)的調(diào)整。但是目前我國(guó)的銀行利率是不斷調(diào)整的，從1996年至今已經(jīng)調(diào)整了八次之多，如果根據(jù)此法確定還原率，同一宗房地產(chǎn)在幾年內(nèi)的價(jià)格將會(huì)相差極大，這與實(shí)際情況是不相符的。
采用投資復(fù)合收益率法確定還原率，其公式為：還原率＝抵押貸款/房地產(chǎn)總投資額×抵押貸款利率＋自有資本額/房地產(chǎn)投資總額×自有資本收益率。用此法確定還原率，還原率隨著自有資本占房地產(chǎn)總投資的比例的不同而變化，這顯然是與實(shí)際情況不相符夫的。比如你投資購(gòu)買(mǎi)一總房地產(chǎn)，對(duì)象不會(huì)因?yàn)槟闶怯米杂匈Y本還是用貸款購(gòu)買(mǎi)而采用不同的價(jià)格。
采用投資收益率排序插入法確定還原率，其思路是：先找出社會(huì)上各種類(lèi)型的投資及其收益率，其次繪出收益率——投資類(lèi)型的曲線。然后，將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的投資與其他投資進(jìn)行比較分析，找出同等風(fēng)險(xiǎn)的投資，再判斷還原率應(yīng)該的區(qū)域范圍，從而確定所要求的還原率。此法從理論上是較可行的，但實(shí)際操作很困難，因?yàn)檫@要求估價(jià)人員掌握社會(huì)各種類(lèi)型的投資把包括從銀行存款、貸款、國(guó)庫(kù)券、股票、保險(xiǎn)到各行各業(yè)的投資收益率、風(fēng)險(xiǎn)的大小，并與房地產(chǎn)作投資進(jìn)行比較，這對(duì)估價(jià)人員的要求太高，幾乎不太可能做到。而且在實(shí)際生活中，各種類(lèi)型的投資的收益率和風(fēng)險(xiǎn)是不斷變化的，以此來(lái)確定還原率也不太行得通。
事實(shí)上，正是由于確定純收益和還原率十分困難，因此在實(shí)際得估價(jià)中，往往還要對(duì)純收益A和資本化率R作進(jìn)一步假設(shè)。如假設(shè)純收益A每年不變，資本化率R每年不變且大于零，則收益還原法得公式就被簡(jiǎn)化為：（公式二）評(píng)估中存在較大得誤差也就是不可避免的了。
綜上所述，運(yùn)用收益還原法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，首先要加強(qiáng)對(duì)收益還原法的理論研究，統(tǒng)一對(duì)純收益的內(nèi)涵和外延的認(rèn)識(shí)；其次，在房地產(chǎn)持有的年限較短的情況下，應(yīng)盡量較準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)未來(lái)房地產(chǎn)的收益率和還原率，不要簡(jiǎn)化公式；對(duì)于持有年限較長(zhǎng)的房地產(chǎn)，可假設(shè)在經(jīng)營(yíng)若干年后將其轉(zhuǎn)讓而用收益法評(píng)估，這樣做可提高評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。
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