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行業(yè)研究
對估價(jià)行業(yè)的思考
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作者:sdzhfdc
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發(fā)布時(shí)間: 2020-03-05
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本文認(rèn)為：（1）估價(jià)與評(píng)估的含義有所不同，估價(jià)一詞更加精準(zhǔn)，評(píng)估一詞較為寬泛；（2）廣義上的估價(jià)有專業(yè)估價(jià)和非專業(yè)估價(jià)之分，估價(jià)行業(yè)所從事的估價(jià)是一種專業(yè)估價(jià)；（3）不是所有的資產(chǎn)都需要專業(yè)估價(jià)，只有同時(shí)具有“獨(dú)一無二”和“價(jià)值量大”兩個(gè)特性的資產(chǎn)才真正需要專業(yè)估價(jià)；（4）估價(jià)應(yīng)當(dāng)劃分為不同的專業(yè)，如果沒有專業(yè)區(qū)分，估價(jià)將會(huì)失去社會(huì)信任；（5）由于房地產(chǎn)量大面廣等原因，房地產(chǎn)估價(jià)在古今中外都占估價(jià)行業(yè)的主體；（6）估價(jià)本質(zhì)上是評(píng)估價(jià)值而不是評(píng)估價(jià)格；（7）估價(jià)應(yīng)是模擬市場定價(jià)而不是替代市場定價(jià)；（8）估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保證；（9）估價(jià)都會(huì)有誤差但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)。
摘要：本文認(rèn)為：（1）估價(jià)與評(píng)估的含義有所不同，估價(jià)一詞更加精準(zhǔn)，評(píng)估一詞較為寬泛；（2）廣義上的估價(jià)有專業(yè)估價(jià)和非專業(yè)估價(jià)之分，估價(jià)行業(yè)所從事的估價(jià)是一種專業(yè)估價(jià)；（3）不是所有的資產(chǎn)都需要專業(yè)估價(jià)，只有同時(shí)具有“獨(dú)一無二”和“價(jià)值量大”兩個(gè)特性的資產(chǎn)才真正需要專業(yè)估價(jià)；（4）估價(jià)應(yīng)當(dāng)劃分為不同的專業(yè)，如果沒有專業(yè)區(qū)分，估價(jià)將會(huì)失去社會(huì)信任；（5）由于房地產(chǎn)量大面廣等原因，房地產(chǎn)估價(jià)在古今中外都占估價(jià)行業(yè)的主體；（6）估價(jià)本質(zhì)上是評(píng)估價(jià)值而不是評(píng)估價(jià)格；（7）估價(jià)應(yīng)是模擬市場定價(jià)而不是替代市場定價(jià)；（8）估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保證；（9）估價(jià)都會(huì)有誤差但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)。
關(guān)鍵詞：估價(jià)；評(píng)估；專業(yè)劃分；法律責(zé)任；誤差
中國現(xiàn)代估價(jià)行業(yè)雖然是在改革開放之后興起的，但業(yè)內(nèi)的某些基本用語用詞和思想觀念等，仍然受到傳統(tǒng)理論和認(rèn)識(shí)的束縛，仍然帶有傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的色彩。在當(dāng)今經(jīng)濟(jì)全球化之下，不同國家和地區(qū)估價(jià)行業(yè)間的交往越來越頻繁，不僅境外的估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師會(huì)進(jìn)來，中國的估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師遲早會(huì)走出去。為此，估價(jià)行業(yè)應(yīng)當(dāng)解放思想、更新觀念、順應(yīng)時(shí)代要求，將有關(guān)用語用詞和思想觀念等放到國際大視野和現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)下進(jìn)行重新審視。
一、估價(jià)與評(píng)估的含義有所不同
估價(jià)活動(dòng)的核心內(nèi)容，是根據(jù)特定目的，對特定資產(chǎn)在特定時(shí)間的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測算和判斷并提供相關(guān)專業(yè)意見。目前在估價(jià)行業(yè)中，對這種活動(dòng)的稱呼不盡相同，主要有“估價(jià)”和“評(píng)估”兩種。
一般情況下，估價(jià)和評(píng)估可以不作區(qū)分，能夠交換使用。但是科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)卣f，“估價(jià)”、“評(píng)估”兩者的含義不完全相同。相對于價(jià)值分析、測算和判斷活動(dòng)，估價(jià)的含義更加精準(zhǔn)、明確、具體，就是專指對經(jīng)濟(jì)物品（即通常所講的商品、資產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)等）的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估的含義很寬泛，不只限于對價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，還可以指查驗(yàn)?zāi)橙恕⒛澄锘蛘吣稠?xiàng)工作、活動(dòng)等，以判斷其表現(xiàn)、能力、質(zhì)量、效果、影響等。評(píng)估一詞目前還被廣泛用于許多領(lǐng)域，法規(guī)和文件中也明確規(guī)定了一些“評(píng)估”活動(dòng)。例如，教育評(píng)估、規(guī)劃實(shí)施情況評(píng)估、規(guī)劃和建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施后可能造成的環(huán)境影響評(píng)估、國防評(píng)估、績效評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、節(jié)能評(píng)估等。即使是使用“資產(chǎn)評(píng)估”這個(gè)概念，它不僅包含資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，還可以包含資產(chǎn)的質(zhì)量評(píng)估、性能評(píng)估、制造技術(shù)評(píng)估、投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、擔(dān)保貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，甚至可以包含資產(chǎn)管理體制（如國有資產(chǎn)管理體制）評(píng)估等。因此，雖然估價(jià)應(yīng)當(dāng)建立在對估價(jià)對象的質(zhì)量、性能等評(píng)估的基礎(chǔ)上，但為了表述上更加精準(zhǔn)、明確，應(yīng)當(dāng)把以得出價(jià)值為目標(biāo)和最終結(jié)論的評(píng)估，稱為價(jià)值評(píng)估或者簡稱估價(jià)。同理，以其他某個(gè)方面作為目標(biāo)和最終結(jié)論的評(píng)估，應(yīng)明確地稱為相應(yīng)方面的評(píng)估。只有當(dāng)評(píng)估的目標(biāo)和最終結(jié)論為綜合性的或者目前一時(shí)難以找到恰當(dāng)?shù)挠迷~予以準(zhǔn)確表述時(shí)，可以籠統(tǒng)地稱為評(píng)估。另外，“資產(chǎn)評(píng)估（asset appraisal）”這個(gè)概念在國外也很少見。
二、估價(jià)行業(yè)所從事的估價(jià)是專業(yè)估價(jià)
對估價(jià)作廣義和通俗的理解，即估計(jì)經(jīng)濟(jì)物品的價(jià)格或價(jià)值，是任何人都可以做的，不論他（她）估計(jì)得對與錯(cuò)，也不論其結(jié)果是否令人信服。但是，估價(jià)行業(yè)所從事的估價(jià)，是一種提供專業(yè)意見、具有公信力、實(shí)行有償服務(wù)、承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的專業(yè)估價(jià)。由于這種估價(jià)活動(dòng)的技術(shù)性很強(qiáng)，估價(jià)結(jié)果的客觀合理與否關(guān)乎相關(guān)單位和個(gè)人的切身利益，甚至?xí)ι鐣?huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)產(chǎn)生重大影響，關(guān)系公共利益和人民財(cái)產(chǎn)安全，例如為房地產(chǎn)抵押貸款服務(wù)的估價(jià)關(guān)系金融安全，為國有土地上房屋征收補(bǔ)償服務(wù)的估價(jià)關(guān)系社會(huì)穩(wěn)定，所以不是隨便什么人都可以從事的，只能由取得相關(guān)資格的專業(yè)人員和取得相關(guān)資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)來從事。
專業(yè)估價(jià)與非專業(yè)估價(jià)主要有以下5點(diǎn)不同：（1）由專業(yè)人員和專業(yè)機(jī)構(gòu)完成——專業(yè)估價(jià)是由具有相關(guān)估價(jià)專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)、取得相應(yīng)估價(jià)資格的估價(jià)師和具備足夠數(shù)量的估價(jià)師等條件、取得相應(yīng)估價(jià)資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)完成的。（2）是一種專業(yè)意見——專業(yè)估價(jià)不是憑直覺、感性認(rèn)識(shí)得出的，而是運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，經(jīng)過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治?、測算和判斷得出的專業(yè)意見。（3）具有公信力——專業(yè)估價(jià)提供的意見較科學(xué)、準(zhǔn)確、客觀、公正，具有證明效力，能使公眾相信、認(rèn)可或接受。（4）實(shí)行有償服務(wù)——專業(yè)估價(jià)要向委托人收取一定的費(fèi)用，是一種有償服務(wù)行為。（5）承擔(dān)法律責(zé)任——專業(yè)估價(jià)要對估價(jià)的過程和結(jié)果負(fù)責(zé)，承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。因此，估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到自己從事的是專業(yè)估價(jià)，并讓服務(wù)對象和社會(huì)大眾確實(shí)感受到你很專業(yè)。
三、不是所有的資產(chǎn)都需要專業(yè)估價(jià)
一種職業(yè)乃至一個(gè)行業(yè)的生存與發(fā)展，必須建立在社會(huì)對它有內(nèi)在需要的基礎(chǔ)上，僅靠行政命令等外在的強(qiáng)制要求是難以維持長久的。因此，如果社會(huì)大眾無法認(rèn)識(shí)或了解一種職業(yè)、一個(gè)行業(yè)存在的理由，以及這種職業(yè)、這個(gè)行業(yè)對社會(huì)福利和社會(huì)進(jìn)步帶來的貢獻(xiàn)，那么這種職業(yè)、這個(gè)行業(yè)就難以在現(xiàn)代競爭激烈的社會(huì)存在下去，更不用說要持續(xù)發(fā)展了。
雖然任何資產(chǎn)在交易中都需要衡量和確定價(jià)格，估價(jià)行業(yè)希望所有的資產(chǎn)都要估價(jià)的心情也是可以理解的，但并不是所有的資產(chǎn)都需要專業(yè)估價(jià)。對于價(jià)值量較小或者價(jià)格依照通常方法容易確定的資產(chǎn)，通常不需要專業(yè)估價(jià)。例如，2004年11月25日發(fā)布的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（法釋〔2004〕16號(hào)）第4條規(guī)定：“對擬拍賣的財(cái)產(chǎn)，人民法院應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。對于財(cái)產(chǎn)價(jià)值較低或者價(jià)格依照通常方法容易確定的，可以不進(jìn)行評(píng)估?！笨梢?，一種資產(chǎn)只有同時(shí)具有“獨(dú)一無二”和“價(jià)值量大”兩個(gè)特性，才真正需要專業(yè)估價(jià)。這是因?yàn)椋海?）一種資產(chǎn)如果不具有獨(dú)一無二的特性，相同的很多，價(jià)格普遍存在、人人皆知，或者常人依照通常方法（例如通過簡單的比較）便可以得知，就不需要專業(yè)估價(jià)。（2）一種資產(chǎn)雖然具有獨(dú)一無二的特性，但如果價(jià)值量不夠大，聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)人員估價(jià)的花費(fèi)與資產(chǎn)本身的價(jià)值相比較高，甚至超過資產(chǎn)本身的價(jià)值，聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)人員估價(jià)顯得不經(jīng)濟(jì)，則也不需要專業(yè)估價(jià)。因此，真正需要專業(yè)估價(jià)的主要是房地產(chǎn)、古董和藝術(shù)品、礦產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)以及某些機(jī)器設(shè)備、無形資產(chǎn)等。
四、估價(jià)應(yīng)當(dāng)劃分為不同的專業(yè)
在需要專業(yè)估價(jià)的不同類型的資產(chǎn)中，因?yàn)樗鼈冎g的特性不同，把握影響其價(jià)值的因素所需要的專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)有很大的差異，例如質(zhì)量、性能、新舊程度、產(chǎn)權(quán)狀況、占有使用情況、市場行情等，所以對它們的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估通常不是同一個(gè)估價(jià)師甚至不是同一家估價(jià)機(jī)構(gòu)所能勝任的。例如，對于房地產(chǎn)、古董、礦產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備、無形資產(chǎn)等，很難有同一個(gè)人對它們都“識(shí)貨”，更不用說要科學(xué)、準(zhǔn)確地評(píng)估出它們的價(jià)值了。進(jìn)一步來說，估價(jià)是與估價(jià)對象這個(gè)“物”密切相關(guān)的，與某些浮在“物”之上的專業(yè)服務(wù)不同，而類似于設(shè)計(jì)。建筑設(shè)計(jì)、汽車設(shè)計(jì)、服裝設(shè)計(jì)、發(fā)型設(shè)計(jì)等雖然都是設(shè)計(jì)，都需要造型和講究美觀等，但仍然“隔行如隔山”。
對于社會(huì)大眾來說，通常也只有具有相應(yīng)估價(jià)專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的估價(jià)師得出的估價(jià)結(jié)果才令人信服，才具有公信力，估價(jià)因此必然會(huì)出現(xiàn)適當(dāng)?shù)膶I(yè)分工，形成按照估價(jià)對象劃分的不同專業(yè)和相應(yīng)的估價(jià)師。國際上，一般把估價(jià)專業(yè)劃分為房地產(chǎn)、藝術(shù)品和古董、礦產(chǎn)資源、機(jī)器設(shè)備、企業(yè)價(jià)值、無形資產(chǎn)等幾大類。即使是房地產(chǎn)估價(jià)，在美國等市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，通常還分為住宅估價(jià)和商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)兩大類。在這兩類中又有各自的專業(yè)范疇。例如，在住宅估價(jià)中，有的房地產(chǎn)估價(jià)師專做小型的（一至四個(gè)單元）給多戶家庭使用的住宅估價(jià)，有的房地產(chǎn)估價(jià)師專做大面積住宅估價(jià)。在商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)中，有的房地產(chǎn)估價(jià)師可能專做土地開發(fā)估價(jià)，有的房地產(chǎn)估價(jià)師可能專做工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)，或者專做寫字樓估價(jià)，或者專做零售商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)。
總之，估價(jià)如果不分專業(yè)，一個(gè)估價(jià)師如果什么資產(chǎn)都可以估價(jià)，就好比是一個(gè)教師什么書都可以教，一個(gè)醫(yī)生什么病都可以看，某些估價(jià)師可能因所有估價(jià)業(yè)務(wù)都可承攬而一時(shí)得利，但終因沒有專業(yè)化發(fā)展而不能提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，進(jìn)而會(huì)發(fā)生“信任危機(jī)”而不被社會(huì)認(rèn)可，得不到社會(huì)尊重、沒有尊嚴(yán)，估價(jià)行業(yè)難以持續(xù)發(fā)展，最終受害的將是估價(jià)師和估價(jià)行業(yè)自身。至于估價(jià)機(jī)構(gòu)，可以根據(jù)擁有的估價(jià)師的專業(yè)情況以及自己的發(fā)展定位等，專營某種資產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，成為某種專業(yè)的估價(jià)機(jī)構(gòu)；或者從事多種資產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，成為綜合性的估價(jià)機(jī)構(gòu)。目前存在的突出問題的實(shí)質(zhì)是，各個(gè)估價(jià)管理部門要求估價(jià)機(jī)構(gòu)的名稱必須有“資產(chǎn)”、“房地產(chǎn)”、 “土地”等字樣才給予相應(yīng)的估價(jià)資質(zhì)。這個(gè)規(guī)定阻礙了估價(jià)機(jī)構(gòu)的發(fā)展，應(yīng)盡快取消。只要求估價(jià)機(jī)構(gòu)名稱有“估價(jià)”或者“評(píng)估”字樣即可，估價(jià)機(jī)構(gòu)可以根據(jù)自己的專業(yè)定位或者優(yōu)勢等，自愿確定名稱中是否帶“資產(chǎn)”、“房地產(chǎn)”、“土地”等字樣。
五、估價(jià)行業(yè)中房地產(chǎn)估價(jià)占主體
古今中外，無論是從估價(jià)師數(shù)量還是從估價(jià)業(yè)務(wù)量來看，房地產(chǎn)估價(jià)都在估價(jià)行業(yè)中占主體。房地產(chǎn)估價(jià)之所以占主體，主要是因?yàn)橄铝腥矫嬖斐傻模?/span>
（1）房地產(chǎn)“量大面廣”，其他資產(chǎn)的數(shù)量相對較少。房地產(chǎn)數(shù)量龐大，社會(huì)保有量和每年的新增量都很大。在一個(gè)國家或地區(qū)的全部財(cái)富中，房地產(chǎn)是其中比重最大的部分，一般占50%～70%，即其他各類財(cái)富之和也不及房地產(chǎn)一項(xiàng)，僅占30%～50%。在總量不多于房地產(chǎn)的其他資產(chǎn)中，許多資產(chǎn)還因?yàn)椴煌瑫r(shí)具有“獨(dú)一無二”和“價(jià)值量大”兩個(gè)特性而不需要專業(yè)估價(jià)。某些資產(chǎn)雖然在理論上需要專業(yè)估價(jià)，但因?yàn)閿?shù)量很少，估價(jià)業(yè)務(wù)“千年等一回”，從而難以支撐起人們專門從事其估價(jià)活動(dòng)，也就沒有相應(yīng)的估價(jià)師這種專門職業(yè)。一旦需要估價(jià)，通常是依靠相關(guān)研究者或者設(shè)計(jì)者、制造者提供專業(yè)意見。在需要專業(yè)估價(jià)并能支撐起人們專門從事其估價(jià)活動(dòng)的其他資產(chǎn)中，一般還要分專業(yè)。這些就使得其他資產(chǎn)估價(jià)專業(yè)相對更小，房地產(chǎn)估價(jià)在估價(jià)行業(yè)中的主體地位更加突出。
（2）房地產(chǎn)需要估價(jià)的情形較多，其他資產(chǎn)需要估價(jià)的情形相對較少。房地產(chǎn)以外的其他資產(chǎn)主要是發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，在轉(zhuǎn)讓的情況下需要估價(jià)。房地產(chǎn)除了發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，還普遍發(fā)生租賃、抵押、征收、征用、課稅等行為。因此，不僅房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需要估價(jià)，而且房地產(chǎn)租賃、抵押、征收、征用、分割、損害賠償、稅收、保險(xiǎn)等活動(dòng)也都需要估價(jià)?？v觀古今中外，對房地產(chǎn)估價(jià)的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于對其他資產(chǎn)估價(jià)的需求。
（3）房地產(chǎn)估價(jià)還普遍提供房地產(chǎn)咨詢顧問服務(wù)，其他資產(chǎn)估價(jià)主要限于價(jià)值評(píng)估本身。因?yàn)榉康禺a(chǎn)估價(jià)師不僅懂得房地產(chǎn)價(jià)值及其評(píng)估，而且具備有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素的專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，了解房地產(chǎn)市場行情，所以，房地產(chǎn)估價(jià)師也是“房地產(chǎn)價(jià)格專家”、“房地產(chǎn)市場分析專家”、“房地產(chǎn)投資顧問”，人們通常還要求房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)房地產(chǎn)市場調(diào)研、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查評(píng)價(jià)、房地產(chǎn)購買分析、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等業(yè)務(wù)。這就使得房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)具有更大、更廣的發(fā)展空間。
六、估價(jià)本質(zhì)上是評(píng)估價(jià)值而不是評(píng)估價(jià)格
過去由于受傳統(tǒng)觀念的束縛，為了避免與傳統(tǒng)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)中的價(jià)值內(nèi)涵——“勞動(dòng)價(jià)值”相混淆而引起一些不必要和無意義的爭論或者產(chǎn)生誤解，特別是當(dāng)時(shí)人們對本質(zhì)上不是勞動(dòng)產(chǎn)物的土地，否認(rèn)它有價(jià)值或者對它是否有價(jià)值存在很大的分歧，從而采用了“價(jià)格評(píng)估”的稱謂而未采用“價(jià)值評(píng)估”的稱謂。
價(jià)值（value）和價(jià)格（price）之間的關(guān)系及本質(zhì)區(qū)別是：價(jià)值是物的真實(shí)所值，是內(nèi)在的，是相對客觀和相對穩(wěn)定的，是價(jià)格的波動(dòng)“中心”；價(jià)格是價(jià)值的外在表現(xiàn)，圍繞著價(jià)值而上下波動(dòng)，是實(shí)際發(fā)生、已經(jīng)完成并且可以觀察到的事實(shí)，它因人而異，時(shí)高時(shí)低。現(xiàn)實(shí)中由于定價(jià)決策、個(gè)人偏好或者交易者之間的特殊關(guān)系和無知等原因，時(shí)常會(huì)出現(xiàn)“低值高價(jià)”或者“高值低價(jià)”等價(jià)格背離價(jià)值的情況。因此，為了表述上更加科學(xué)、準(zhǔn)確，也為了與國際上通行的估價(jià)理念、理論相一致，便于對外交流溝通，應(yīng)當(dāng)指出估價(jià)本質(zhì)上是評(píng)估價(jià)值而不是評(píng)估價(jià)格。
還需指出的是，雖然估價(jià)是評(píng)估價(jià)值，而且理論上是價(jià)值決定價(jià)格，但估價(jià)實(shí)踐中一般是通過外表的價(jià)格來了解內(nèi)在的價(jià)值。這就如同人的心理活動(dòng)支配其行為，但要了解人的心理活動(dòng)則是通過觀察其行為那樣。
七、估價(jià)應(yīng)是模擬市場定價(jià)而不是替代市場定價(jià)
估價(jià)（valuation）與通常意義上的定價(jià)（pricing）有本質(zhì)不同。估價(jià)是提供關(guān)于價(jià)值的專業(yè)意見，為相關(guān)當(dāng)事人的決策提供參考依據(jù)。定價(jià)往往是相關(guān)當(dāng)事人自己的行為，即諸如賣方要價(jià)、買方出價(jià)或者買賣雙方的成交價(jià)等，應(yīng)由交易當(dāng)事人自己決定。交易當(dāng)事人出于某種目的或者需要，可以使其要價(jià)、出價(jià)或者成交價(jià)低于或高于交易標(biāo)的的價(jià)值。例如，根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策，政府為了鼓勵(lì)某些產(chǎn)業(yè)發(fā)展，在向其提供土地時(shí)可以給予價(jià)格優(yōu)惠；或者為了限制某些產(chǎn)業(yè)發(fā)展，可以對其實(shí)行高地價(jià)政策。例如，1992年11月4日《國務(wù)院關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問題的通知》（國發(fā)〔1992〕61號(hào)）指出：“土地使用權(quán)出讓價(jià)格，要以基準(zhǔn)地價(jià)為依據(jù)，并體現(xiàn)國家產(chǎn)業(yè)政策?！敝劣谒饺酥g的讓利交易就更不用講了。
進(jìn)一步就估價(jià)是一種廣義的“定價(jià)”來說，雖然價(jià)值總的講是一種主觀的東西，估價(jià)在表面上或形式上也為一種主觀活動(dòng)，看上去是估價(jià)師在給估價(jià)對象定價(jià)，但是對于估價(jià)師或者某個(gè)市場參與者而言，價(jià)值則是客觀的、由市場力量決定，即價(jià)值是由眾多的市場參與者的價(jià)值判斷而非個(gè)別市場參與者的價(jià)值判斷所形成。因此，估價(jià)不是估價(jià)師的主觀隨意定價(jià)，而是估價(jià)師模擬大多數(shù)市場參與者的思維和行為，在充分認(rèn)識(shí)市場形成價(jià)格的機(jī)制和過程，以及深入調(diào)查了解市場行情的基礎(chǔ)上，通過科學(xué)的分析、測算和判斷活動(dòng)，把客觀存在的價(jià)值揭示出來。換句話說，估價(jià)是基于估價(jià)對象的價(jià)值本來就存在，估價(jià)師只是運(yùn)用自己掌握的估價(jià)理論知識(shí)、積累的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)去“揭示”或者“發(fā)現(xiàn)”它，而不是去“發(fā)明”或者“創(chuàng)造”它。
八、估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保證
估價(jià)行業(yè)外的人通常認(rèn)為，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師提供的評(píng)估價(jià)值，應(yīng)是在市場上可以實(shí)現(xiàn)的。否則，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師應(yīng)當(dāng)賠償由此造成的損失。實(shí)際上，估價(jià)是估價(jià)師以“專家”的身份發(fā)表自己對估價(jià)對象價(jià)值的見解、看法或觀點(diǎn)，即估價(jià)結(jié)果是一種專業(yè)意見，而不應(yīng)被視為估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師對估價(jià)對象在市場上可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。
雖然估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保證，但并不意味著估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師可以不負(fù)任何責(zé)任。可以把估價(jià)專業(yè)意見的作用分為性質(zhì)不同的兩類：一是咨詢性或參考性的；二是鑒證性或證據(jù)性的。為估價(jià)委托人自己使用而提供的估價(jià)，即估價(jià)報(bào)告是供委托人自己使用，例如評(píng)估投資價(jià)值為委托人確定投標(biāo)報(bào)價(jià)提供參考，估價(jià)報(bào)告是一種“私人產(chǎn)品”，這種估價(jià)通常是屬于咨詢性或參考性的。為估價(jià)委托人向第三方證明或者說服第三方而提供的估價(jià)，即估價(jià)報(bào)告是給委托人以外的特定第三方特別是給眾多的不特定的第三方使用，例如評(píng)估市場價(jià)值為上市公司的關(guān)聯(lián)交易提供參考依據(jù)，估價(jià)報(bào)告具有“公共產(chǎn)品”性質(zhì)，這種估價(jià)通常是屬于鑒證性或證據(jù)性的。在這兩類起著不同作用的估價(jià)中，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師都要承擔(dān)一定的法律責(zé)任。其中在起著鑒證性或證據(jù)性作用的估價(jià)中承擔(dān)的法律責(zé)任，一般要大于在起著咨詢性或參考性作用的估價(jià)中承擔(dān)的法律責(zé)任。目前，已有一些法律、法規(guī)規(guī)定了估價(jià)的法律責(zé)任，例如，《中華人民共和國刑法》（2005年2月28日修正文本）第229條第1款規(guī)定：“承擔(dān)資產(chǎn)評(píng)估、驗(yàn)資、驗(yàn)證、會(huì)計(jì)、審計(jì)、法律服務(wù)等職責(zé)的中介組織的人員故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴(yán)重的，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金?！痹摋l第2款規(guī)定：“前款規(guī)定的人員，索取他人財(cái)物或者非法收受他人財(cái)物，犯前款罪的，處五年以上十年以下有期徒刑，并處罰金?！痹摋l第3款規(guī)定：“第一款規(guī)定的人員，嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任，出具的證明文件有重大失實(shí)，造成嚴(yán)重后果的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金?！?/span>
九、估價(jià)都有誤差但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)
從估價(jià)行業(yè)外的人來看，合格的估價(jià)師對同一估價(jià)對象的評(píng)估價(jià)值應(yīng)是相同的；對于為交易提供價(jià)值參考依據(jù)的估價(jià)，評(píng)估價(jià)值是否正確還應(yīng)當(dāng)用事后的實(shí)際成交價(jià)格來檢驗(yàn)。但在實(shí)際中，評(píng)估價(jià)值與實(shí)際成交價(jià)格常常有一定的差異甚至差異很大；即使是聘請合格的估價(jià)師對同一估價(jià)對象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的價(jià)值進(jìn)行重新評(píng)估，不同的估價(jià)師得出的評(píng)估價(jià)值往往也不相同。這就產(chǎn)生了估價(jià)準(zhǔn)確性的問題。
對估價(jià)準(zhǔn)確性問題的全面認(rèn)識(shí)包括：（1）即使都是合格的估價(jià)師，也不可能得出完全相同的評(píng)估價(jià)值，只會(huì)得出近似的評(píng)估價(jià)值。因?yàn)楣纼r(jià)總是在信息不完全和不確定性下做出的，不同的估價(jià)師掌握的信息一般不可能完全相同。（2）所有的評(píng)估價(jià)值都會(huì)有誤差，即：評(píng)估價(jià)值＝真實(shí)價(jià)值＋誤差。估價(jià)對象的真實(shí)價(jià)值只是理論上存在，實(shí)際中不可得知，因此評(píng)估價(jià)值有誤差是必然的。即使是高度、面積、重量等一般物理量的測量，被測量物和測量工具通常還是有形的實(shí)物，也不可避免地存在誤差。更何況是估價(jià)，它在某種意義上講是選用無形的估價(jià)方法等去測量看不見、摸不著的價(jià)值，存在誤差也就不難理解了。（3）不能用物理量測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)允許估價(jià)有較大的誤差。在英國和其他英聯(lián)邦國家，在估價(jià)委托人起訴估價(jià)師的法庭訴訟中，法官使用的誤差范圍通常是±10%，有時(shí)放寬到±15%，對于難度很大的估價(jià)業(yè)務(wù)甚至放寬到±20%。如果評(píng)估價(jià)值超出了誤差范圍，即可以認(rèn)為估價(jià)師存在“專業(yè)疏忽（professional negligence）”。但以誤差范圍來判斷估價(jià)的準(zhǔn)確性，在英國估價(jià)行業(yè)內(nèi)一直有爭議。雖然如此，估價(jià)誤差還應(yīng)有個(gè)度，誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)，因此就需要確定一個(gè)合理的誤差范圍，上述英國的估價(jià)誤差范圍值得借鑒。（4）判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或者準(zhǔn)確性，理論上是將它與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較。由于真實(shí)價(jià)值不可得知，出現(xiàn)了兩種替代真實(shí)價(jià)值的選擇：一是實(shí)際成交價(jià)格；二是合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果。因?yàn)樵u(píng)估價(jià)值一般是在一系列正常交易假定條件下最可能的價(jià)格，而實(shí)際成交時(shí)的交易情況不一定正常，實(shí)際成交價(jià)格不一定是正常市場價(jià)格，所以一般不能采用實(shí)際成交價(jià)格，而應(yīng)采用合格的估價(jià)師（通常為公認(rèn)的具有較高專業(yè)勝任能力的若干名估價(jià)專家）對同一估價(jià)對象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的重新估價(jià)結(jié)果。（5）即使可以用上述方法判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或者準(zhǔn)確性，但實(shí)際中不輕易直接評(píng)判一個(gè)評(píng)估價(jià)值的對與錯(cuò)，誤差有多大，而是通過考察估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)在履行估價(jià)程序上有無疏漏、在估價(jià)過程中有無失誤等，間接對其估價(jià)結(jié)果予以肯定或否定。
關(guān)鍵詞：估價(jià)；評(píng)估；專業(yè)劃分；法律責(zé)任；誤差
中國現(xiàn)代估價(jià)行業(yè)雖然是在改革開放之后興起的，但業(yè)內(nèi)的某些基本用語用詞和思想觀念等，仍然受到傳統(tǒng)理論和認(rèn)識(shí)的束縛，仍然帶有傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的色彩。在當(dāng)今經(jīng)濟(jì)全球化之下，不同國家和地區(qū)估價(jià)行業(yè)間的交往越來越頻繁，不僅境外的估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師會(huì)進(jìn)來，中國的估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師遲早會(huì)走出去。為此，估價(jià)行業(yè)應(yīng)當(dāng)解放思想、更新觀念、順應(yīng)時(shí)代要求，將有關(guān)用語用詞和思想觀念等放到國際大視野和現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)下進(jìn)行重新審視。
一、估價(jià)與評(píng)估的含義有所不同
估價(jià)活動(dòng)的核心內(nèi)容，是根據(jù)特定目的，對特定資產(chǎn)在特定時(shí)間的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測算和判斷并提供相關(guān)專業(yè)意見。目前在估價(jià)行業(yè)中，對這種活動(dòng)的稱呼不盡相同，主要有“估價(jià)”和“評(píng)估”兩種。
一般情況下，估價(jià)和評(píng)估可以不作區(qū)分，能夠交換使用。但是科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)卣f，“估價(jià)”、“評(píng)估”兩者的含義不完全相同。相對于價(jià)值分析、測算和判斷活動(dòng)，估價(jià)的含義更加精準(zhǔn)、明確、具體，就是專指對經(jīng)濟(jì)物品（即通常所講的商品、資產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)等）的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估的含義很寬泛，不只限于對價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，還可以指查驗(yàn)?zāi)橙恕⒛澄锘蛘吣稠?xiàng)工作、活動(dòng)等，以判斷其表現(xiàn)、能力、質(zhì)量、效果、影響等。評(píng)估一詞目前還被廣泛用于許多領(lǐng)域，法規(guī)和文件中也明確規(guī)定了一些“評(píng)估”活動(dòng)。例如，教育評(píng)估、規(guī)劃實(shí)施情況評(píng)估、規(guī)劃和建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施后可能造成的環(huán)境影響評(píng)估、國防評(píng)估、績效評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、節(jié)能評(píng)估等。即使是使用“資產(chǎn)評(píng)估”這個(gè)概念，它不僅包含資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，還可以包含資產(chǎn)的質(zhì)量評(píng)估、性能評(píng)估、制造技術(shù)評(píng)估、投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、擔(dān)保貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，甚至可以包含資產(chǎn)管理體制（如國有資產(chǎn)管理體制）評(píng)估等。因此，雖然估價(jià)應(yīng)當(dāng)建立在對估價(jià)對象的質(zhì)量、性能等評(píng)估的基礎(chǔ)上，但為了表述上更加精準(zhǔn)、明確，應(yīng)當(dāng)把以得出價(jià)值為目標(biāo)和最終結(jié)論的評(píng)估，稱為價(jià)值評(píng)估或者簡稱估價(jià)。同理，以其他某個(gè)方面作為目標(biāo)和最終結(jié)論的評(píng)估，應(yīng)明確地稱為相應(yīng)方面的評(píng)估。只有當(dāng)評(píng)估的目標(biāo)和最終結(jié)論為綜合性的或者目前一時(shí)難以找到恰當(dāng)?shù)挠迷~予以準(zhǔn)確表述時(shí)，可以籠統(tǒng)地稱為評(píng)估。另外，“資產(chǎn)評(píng)估（asset appraisal）”這個(gè)概念在國外也很少見。
二、估價(jià)行業(yè)所從事的估價(jià)是專業(yè)估價(jià)
對估價(jià)作廣義和通俗的理解，即估計(jì)經(jīng)濟(jì)物品的價(jià)格或價(jià)值，是任何人都可以做的，不論他（她）估計(jì)得對與錯(cuò)，也不論其結(jié)果是否令人信服。但是，估價(jià)行業(yè)所從事的估價(jià)，是一種提供專業(yè)意見、具有公信力、實(shí)行有償服務(wù)、承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的專業(yè)估價(jià)。由于這種估價(jià)活動(dòng)的技術(shù)性很強(qiáng)，估價(jià)結(jié)果的客觀合理與否關(guān)乎相關(guān)單位和個(gè)人的切身利益，甚至?xí)ι鐣?huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)產(chǎn)生重大影響，關(guān)系公共利益和人民財(cái)產(chǎn)安全，例如為房地產(chǎn)抵押貸款服務(wù)的估價(jià)關(guān)系金融安全，為國有土地上房屋征收補(bǔ)償服務(wù)的估價(jià)關(guān)系社會(huì)穩(wěn)定，所以不是隨便什么人都可以從事的，只能由取得相關(guān)資格的專業(yè)人員和取得相關(guān)資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)來從事。
專業(yè)估價(jià)與非專業(yè)估價(jià)主要有以下5點(diǎn)不同：（1）由專業(yè)人員和專業(yè)機(jī)構(gòu)完成——專業(yè)估價(jià)是由具有相關(guān)估價(jià)專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)、取得相應(yīng)估價(jià)資格的估價(jià)師和具備足夠數(shù)量的估價(jià)師等條件、取得相應(yīng)估價(jià)資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)完成的。（2）是一種專業(yè)意見——專業(yè)估價(jià)不是憑直覺、感性認(rèn)識(shí)得出的，而是運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，經(jīng)過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治?、測算和判斷得出的專業(yè)意見。（3）具有公信力——專業(yè)估價(jià)提供的意見較科學(xué)、準(zhǔn)確、客觀、公正，具有證明效力，能使公眾相信、認(rèn)可或接受。（4）實(shí)行有償服務(wù)——專業(yè)估價(jià)要向委托人收取一定的費(fèi)用，是一種有償服務(wù)行為。（5）承擔(dān)法律責(zé)任——專業(yè)估價(jià)要對估價(jià)的過程和結(jié)果負(fù)責(zé)，承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。因此，估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到自己從事的是專業(yè)估價(jià)，并讓服務(wù)對象和社會(huì)大眾確實(shí)感受到你很專業(yè)。
三、不是所有的資產(chǎn)都需要專業(yè)估價(jià)
一種職業(yè)乃至一個(gè)行業(yè)的生存與發(fā)展，必須建立在社會(huì)對它有內(nèi)在需要的基礎(chǔ)上，僅靠行政命令等外在的強(qiáng)制要求是難以維持長久的。因此，如果社會(huì)大眾無法認(rèn)識(shí)或了解一種職業(yè)、一個(gè)行業(yè)存在的理由，以及這種職業(yè)、這個(gè)行業(yè)對社會(huì)福利和社會(huì)進(jìn)步帶來的貢獻(xiàn)，那么這種職業(yè)、這個(gè)行業(yè)就難以在現(xiàn)代競爭激烈的社會(huì)存在下去，更不用說要持續(xù)發(fā)展了。
雖然任何資產(chǎn)在交易中都需要衡量和確定價(jià)格，估價(jià)行業(yè)希望所有的資產(chǎn)都要估價(jià)的心情也是可以理解的，但并不是所有的資產(chǎn)都需要專業(yè)估價(jià)。對于價(jià)值量較小或者價(jià)格依照通常方法容易確定的資產(chǎn)，通常不需要專業(yè)估價(jià)。例如，2004年11月25日發(fā)布的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（法釋〔2004〕16號(hào)）第4條規(guī)定：“對擬拍賣的財(cái)產(chǎn)，人民法院應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。對于財(cái)產(chǎn)價(jià)值較低或者價(jià)格依照通常方法容易確定的，可以不進(jìn)行評(píng)估?！笨梢?，一種資產(chǎn)只有同時(shí)具有“獨(dú)一無二”和“價(jià)值量大”兩個(gè)特性，才真正需要專業(yè)估價(jià)。這是因?yàn)椋海?）一種資產(chǎn)如果不具有獨(dú)一無二的特性，相同的很多，價(jià)格普遍存在、人人皆知，或者常人依照通常方法（例如通過簡單的比較）便可以得知，就不需要專業(yè)估價(jià)。（2）一種資產(chǎn)雖然具有獨(dú)一無二的特性，但如果價(jià)值量不夠大，聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)人員估價(jià)的花費(fèi)與資產(chǎn)本身的價(jià)值相比較高，甚至超過資產(chǎn)本身的價(jià)值，聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)人員估價(jià)顯得不經(jīng)濟(jì)，則也不需要專業(yè)估價(jià)。因此，真正需要專業(yè)估價(jià)的主要是房地產(chǎn)、古董和藝術(shù)品、礦產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)以及某些機(jī)器設(shè)備、無形資產(chǎn)等。
四、估價(jià)應(yīng)當(dāng)劃分為不同的專業(yè)
在需要專業(yè)估價(jià)的不同類型的資產(chǎn)中，因?yàn)樗鼈冎g的特性不同，把握影響其價(jià)值的因素所需要的專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)有很大的差異，例如質(zhì)量、性能、新舊程度、產(chǎn)權(quán)狀況、占有使用情況、市場行情等，所以對它們的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估通常不是同一個(gè)估價(jià)師甚至不是同一家估價(jià)機(jī)構(gòu)所能勝任的。例如，對于房地產(chǎn)、古董、礦產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備、無形資產(chǎn)等，很難有同一個(gè)人對它們都“識(shí)貨”，更不用說要科學(xué)、準(zhǔn)確地評(píng)估出它們的價(jià)值了。進(jìn)一步來說，估價(jià)是與估價(jià)對象這個(gè)“物”密切相關(guān)的，與某些浮在“物”之上的專業(yè)服務(wù)不同，而類似于設(shè)計(jì)。建筑設(shè)計(jì)、汽車設(shè)計(jì)、服裝設(shè)計(jì)、發(fā)型設(shè)計(jì)等雖然都是設(shè)計(jì)，都需要造型和講究美觀等，但仍然“隔行如隔山”。
對于社會(huì)大眾來說，通常也只有具有相應(yīng)估價(jià)專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的估價(jià)師得出的估價(jià)結(jié)果才令人信服，才具有公信力，估價(jià)因此必然會(huì)出現(xiàn)適當(dāng)?shù)膶I(yè)分工，形成按照估價(jià)對象劃分的不同專業(yè)和相應(yīng)的估價(jià)師。國際上，一般把估價(jià)專業(yè)劃分為房地產(chǎn)、藝術(shù)品和古董、礦產(chǎn)資源、機(jī)器設(shè)備、企業(yè)價(jià)值、無形資產(chǎn)等幾大類。即使是房地產(chǎn)估價(jià)，在美國等市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，通常還分為住宅估價(jià)和商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)兩大類。在這兩類中又有各自的專業(yè)范疇。例如，在住宅估價(jià)中，有的房地產(chǎn)估價(jià)師專做小型的（一至四個(gè)單元）給多戶家庭使用的住宅估價(jià)，有的房地產(chǎn)估價(jià)師專做大面積住宅估價(jià)。在商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)中，有的房地產(chǎn)估價(jià)師可能專做土地開發(fā)估價(jià)，有的房地產(chǎn)估價(jià)師可能專做工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)，或者專做寫字樓估價(jià)，或者專做零售商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)。
總之，估價(jià)如果不分專業(yè)，一個(gè)估價(jià)師如果什么資產(chǎn)都可以估價(jià)，就好比是一個(gè)教師什么書都可以教，一個(gè)醫(yī)生什么病都可以看，某些估價(jià)師可能因所有估價(jià)業(yè)務(wù)都可承攬而一時(shí)得利，但終因沒有專業(yè)化發(fā)展而不能提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，進(jìn)而會(huì)發(fā)生“信任危機(jī)”而不被社會(huì)認(rèn)可，得不到社會(huì)尊重、沒有尊嚴(yán)，估價(jià)行業(yè)難以持續(xù)發(fā)展，最終受害的將是估價(jià)師和估價(jià)行業(yè)自身。至于估價(jià)機(jī)構(gòu)，可以根據(jù)擁有的估價(jià)師的專業(yè)情況以及自己的發(fā)展定位等，專營某種資產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，成為某種專業(yè)的估價(jià)機(jī)構(gòu)；或者從事多種資產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，成為綜合性的估價(jià)機(jī)構(gòu)。目前存在的突出問題的實(shí)質(zhì)是，各個(gè)估價(jià)管理部門要求估價(jià)機(jī)構(gòu)的名稱必須有“資產(chǎn)”、“房地產(chǎn)”、 “土地”等字樣才給予相應(yīng)的估價(jià)資質(zhì)。這個(gè)規(guī)定阻礙了估價(jià)機(jī)構(gòu)的發(fā)展，應(yīng)盡快取消。只要求估價(jià)機(jī)構(gòu)名稱有“估價(jià)”或者“評(píng)估”字樣即可，估價(jià)機(jī)構(gòu)可以根據(jù)自己的專業(yè)定位或者優(yōu)勢等，自愿確定名稱中是否帶“資產(chǎn)”、“房地產(chǎn)”、“土地”等字樣。
五、估價(jià)行業(yè)中房地產(chǎn)估價(jià)占主體
古今中外，無論是從估價(jià)師數(shù)量還是從估價(jià)業(yè)務(wù)量來看，房地產(chǎn)估價(jià)都在估價(jià)行業(yè)中占主體。房地產(chǎn)估價(jià)之所以占主體，主要是因?yàn)橄铝腥矫嬖斐傻模?/span>
（1）房地產(chǎn)“量大面廣”，其他資產(chǎn)的數(shù)量相對較少。房地產(chǎn)數(shù)量龐大，社會(huì)保有量和每年的新增量都很大。在一個(gè)國家或地區(qū)的全部財(cái)富中，房地產(chǎn)是其中比重最大的部分，一般占50%～70%，即其他各類財(cái)富之和也不及房地產(chǎn)一項(xiàng)，僅占30%～50%。在總量不多于房地產(chǎn)的其他資產(chǎn)中，許多資產(chǎn)還因?yàn)椴煌瑫r(shí)具有“獨(dú)一無二”和“價(jià)值量大”兩個(gè)特性而不需要專業(yè)估價(jià)。某些資產(chǎn)雖然在理論上需要專業(yè)估價(jià)，但因?yàn)閿?shù)量很少，估價(jià)業(yè)務(wù)“千年等一回”，從而難以支撐起人們專門從事其估價(jià)活動(dòng)，也就沒有相應(yīng)的估價(jià)師這種專門職業(yè)。一旦需要估價(jià)，通常是依靠相關(guān)研究者或者設(shè)計(jì)者、制造者提供專業(yè)意見。在需要專業(yè)估價(jià)并能支撐起人們專門從事其估價(jià)活動(dòng)的其他資產(chǎn)中，一般還要分專業(yè)。這些就使得其他資產(chǎn)估價(jià)專業(yè)相對更小，房地產(chǎn)估價(jià)在估價(jià)行業(yè)中的主體地位更加突出。
（2）房地產(chǎn)需要估價(jià)的情形較多，其他資產(chǎn)需要估價(jià)的情形相對較少。房地產(chǎn)以外的其他資產(chǎn)主要是發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，在轉(zhuǎn)讓的情況下需要估價(jià)。房地產(chǎn)除了發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，還普遍發(fā)生租賃、抵押、征收、征用、課稅等行為。因此，不僅房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需要估價(jià)，而且房地產(chǎn)租賃、抵押、征收、征用、分割、損害賠償、稅收、保險(xiǎn)等活動(dòng)也都需要估價(jià)?？v觀古今中外，對房地產(chǎn)估價(jià)的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于對其他資產(chǎn)估價(jià)的需求。
（3）房地產(chǎn)估價(jià)還普遍提供房地產(chǎn)咨詢顧問服務(wù)，其他資產(chǎn)估價(jià)主要限于價(jià)值評(píng)估本身。因?yàn)榉康禺a(chǎn)估價(jià)師不僅懂得房地產(chǎn)價(jià)值及其評(píng)估，而且具備有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素的專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，了解房地產(chǎn)市場行情，所以，房地產(chǎn)估價(jià)師也是“房地產(chǎn)價(jià)格專家”、“房地產(chǎn)市場分析專家”、“房地產(chǎn)投資顧問”，人們通常還要求房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)房地產(chǎn)市場調(diào)研、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查評(píng)價(jià)、房地產(chǎn)購買分析、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等業(yè)務(wù)。這就使得房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)具有更大、更廣的發(fā)展空間。
六、估價(jià)本質(zhì)上是評(píng)估價(jià)值而不是評(píng)估價(jià)格
過去由于受傳統(tǒng)觀念的束縛，為了避免與傳統(tǒng)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)中的價(jià)值內(nèi)涵——“勞動(dòng)價(jià)值”相混淆而引起一些不必要和無意義的爭論或者產(chǎn)生誤解，特別是當(dāng)時(shí)人們對本質(zhì)上不是勞動(dòng)產(chǎn)物的土地，否認(rèn)它有價(jià)值或者對它是否有價(jià)值存在很大的分歧，從而采用了“價(jià)格評(píng)估”的稱謂而未采用“價(jià)值評(píng)估”的稱謂。
價(jià)值（value）和價(jià)格（price）之間的關(guān)系及本質(zhì)區(qū)別是：價(jià)值是物的真實(shí)所值，是內(nèi)在的，是相對客觀和相對穩(wěn)定的，是價(jià)格的波動(dòng)“中心”；價(jià)格是價(jià)值的外在表現(xiàn)，圍繞著價(jià)值而上下波動(dòng)，是實(shí)際發(fā)生、已經(jīng)完成并且可以觀察到的事實(shí)，它因人而異，時(shí)高時(shí)低。現(xiàn)實(shí)中由于定價(jià)決策、個(gè)人偏好或者交易者之間的特殊關(guān)系和無知等原因，時(shí)常會(huì)出現(xiàn)“低值高價(jià)”或者“高值低價(jià)”等價(jià)格背離價(jià)值的情況。因此，為了表述上更加科學(xué)、準(zhǔn)確，也為了與國際上通行的估價(jià)理念、理論相一致，便于對外交流溝通，應(yīng)當(dāng)指出估價(jià)本質(zhì)上是評(píng)估價(jià)值而不是評(píng)估價(jià)格。
還需指出的是，雖然估價(jià)是評(píng)估價(jià)值，而且理論上是價(jià)值決定價(jià)格，但估價(jià)實(shí)踐中一般是通過外表的價(jià)格來了解內(nèi)在的價(jià)值。這就如同人的心理活動(dòng)支配其行為，但要了解人的心理活動(dòng)則是通過觀察其行為那樣。
七、估價(jià)應(yīng)是模擬市場定價(jià)而不是替代市場定價(jià)
估價(jià)（valuation）與通常意義上的定價(jià)（pricing）有本質(zhì)不同。估價(jià)是提供關(guān)于價(jià)值的專業(yè)意見，為相關(guān)當(dāng)事人的決策提供參考依據(jù)。定價(jià)往往是相關(guān)當(dāng)事人自己的行為，即諸如賣方要價(jià)、買方出價(jià)或者買賣雙方的成交價(jià)等，應(yīng)由交易當(dāng)事人自己決定。交易當(dāng)事人出于某種目的或者需要，可以使其要價(jià)、出價(jià)或者成交價(jià)低于或高于交易標(biāo)的的價(jià)值。例如，根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策，政府為了鼓勵(lì)某些產(chǎn)業(yè)發(fā)展，在向其提供土地時(shí)可以給予價(jià)格優(yōu)惠；或者為了限制某些產(chǎn)業(yè)發(fā)展，可以對其實(shí)行高地價(jià)政策。例如，1992年11月4日《國務(wù)院關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問題的通知》（國發(fā)〔1992〕61號(hào)）指出：“土地使用權(quán)出讓價(jià)格，要以基準(zhǔn)地價(jià)為依據(jù)，并體現(xiàn)國家產(chǎn)業(yè)政策?！敝劣谒饺酥g的讓利交易就更不用講了。
進(jìn)一步就估價(jià)是一種廣義的“定價(jià)”來說，雖然價(jià)值總的講是一種主觀的東西，估價(jià)在表面上或形式上也為一種主觀活動(dòng)，看上去是估價(jià)師在給估價(jià)對象定價(jià)，但是對于估價(jià)師或者某個(gè)市場參與者而言，價(jià)值則是客觀的、由市場力量決定，即價(jià)值是由眾多的市場參與者的價(jià)值判斷而非個(gè)別市場參與者的價(jià)值判斷所形成。因此，估價(jià)不是估價(jià)師的主觀隨意定價(jià)，而是估價(jià)師模擬大多數(shù)市場參與者的思維和行為，在充分認(rèn)識(shí)市場形成價(jià)格的機(jī)制和過程，以及深入調(diào)查了解市場行情的基礎(chǔ)上，通過科學(xué)的分析、測算和判斷活動(dòng)，把客觀存在的價(jià)值揭示出來。換句話說，估價(jià)是基于估價(jià)對象的價(jià)值本來就存在，估價(jià)師只是運(yùn)用自己掌握的估價(jià)理論知識(shí)、積累的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)去“揭示”或者“發(fā)現(xiàn)”它，而不是去“發(fā)明”或者“創(chuàng)造”它。
八、估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保證
估價(jià)行業(yè)外的人通常認(rèn)為，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師提供的評(píng)估價(jià)值，應(yīng)是在市場上可以實(shí)現(xiàn)的。否則，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師應(yīng)當(dāng)賠償由此造成的損失。實(shí)際上，估價(jià)是估價(jià)師以“專家”的身份發(fā)表自己對估價(jià)對象價(jià)值的見解、看法或觀點(diǎn)，即估價(jià)結(jié)果是一種專業(yè)意見，而不應(yīng)被視為估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師對估價(jià)對象在市場上可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。
雖然估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保證，但并不意味著估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師可以不負(fù)任何責(zé)任。可以把估價(jià)專業(yè)意見的作用分為性質(zhì)不同的兩類：一是咨詢性或參考性的；二是鑒證性或證據(jù)性的。為估價(jià)委托人自己使用而提供的估價(jià)，即估價(jià)報(bào)告是供委托人自己使用，例如評(píng)估投資價(jià)值為委托人確定投標(biāo)報(bào)價(jià)提供參考，估價(jià)報(bào)告是一種“私人產(chǎn)品”，這種估價(jià)通常是屬于咨詢性或參考性的。為估價(jià)委托人向第三方證明或者說服第三方而提供的估價(jià)，即估價(jià)報(bào)告是給委托人以外的特定第三方特別是給眾多的不特定的第三方使用，例如評(píng)估市場價(jià)值為上市公司的關(guān)聯(lián)交易提供參考依據(jù)，估價(jià)報(bào)告具有“公共產(chǎn)品”性質(zhì)，這種估價(jià)通常是屬于鑒證性或證據(jù)性的。在這兩類起著不同作用的估價(jià)中，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師都要承擔(dān)一定的法律責(zé)任。其中在起著鑒證性或證據(jù)性作用的估價(jià)中承擔(dān)的法律責(zé)任，一般要大于在起著咨詢性或參考性作用的估價(jià)中承擔(dān)的法律責(zé)任。目前，已有一些法律、法規(guī)規(guī)定了估價(jià)的法律責(zé)任，例如，《中華人民共和國刑法》（2005年2月28日修正文本）第229條第1款規(guī)定：“承擔(dān)資產(chǎn)評(píng)估、驗(yàn)資、驗(yàn)證、會(huì)計(jì)、審計(jì)、法律服務(wù)等職責(zé)的中介組織的人員故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴(yán)重的，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金?！痹摋l第2款規(guī)定：“前款規(guī)定的人員，索取他人財(cái)物或者非法收受他人財(cái)物，犯前款罪的，處五年以上十年以下有期徒刑，并處罰金?！痹摋l第3款規(guī)定：“第一款規(guī)定的人員，嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任，出具的證明文件有重大失實(shí)，造成嚴(yán)重后果的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金?！?/span>
九、估價(jià)都有誤差但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)
從估價(jià)行業(yè)外的人來看，合格的估價(jià)師對同一估價(jià)對象的評(píng)估價(jià)值應(yīng)是相同的；對于為交易提供價(jià)值參考依據(jù)的估價(jià)，評(píng)估價(jià)值是否正確還應(yīng)當(dāng)用事后的實(shí)際成交價(jià)格來檢驗(yàn)。但在實(shí)際中，評(píng)估價(jià)值與實(shí)際成交價(jià)格常常有一定的差異甚至差異很大；即使是聘請合格的估價(jià)師對同一估價(jià)對象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的價(jià)值進(jìn)行重新評(píng)估，不同的估價(jià)師得出的評(píng)估價(jià)值往往也不相同。這就產(chǎn)生了估價(jià)準(zhǔn)確性的問題。
對估價(jià)準(zhǔn)確性問題的全面認(rèn)識(shí)包括：（1）即使都是合格的估價(jià)師，也不可能得出完全相同的評(píng)估價(jià)值，只會(huì)得出近似的評(píng)估價(jià)值。因?yàn)楣纼r(jià)總是在信息不完全和不確定性下做出的，不同的估價(jià)師掌握的信息一般不可能完全相同。（2）所有的評(píng)估價(jià)值都會(huì)有誤差，即：評(píng)估價(jià)值＝真實(shí)價(jià)值＋誤差。估價(jià)對象的真實(shí)價(jià)值只是理論上存在，實(shí)際中不可得知，因此評(píng)估價(jià)值有誤差是必然的。即使是高度、面積、重量等一般物理量的測量，被測量物和測量工具通常還是有形的實(shí)物，也不可避免地存在誤差。更何況是估價(jià)，它在某種意義上講是選用無形的估價(jià)方法等去測量看不見、摸不著的價(jià)值，存在誤差也就不難理解了。（3）不能用物理量測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)允許估價(jià)有較大的誤差。在英國和其他英聯(lián)邦國家，在估價(jià)委托人起訴估價(jià)師的法庭訴訟中，法官使用的誤差范圍通常是±10%，有時(shí)放寬到±15%，對于難度很大的估價(jià)業(yè)務(wù)甚至放寬到±20%。如果評(píng)估價(jià)值超出了誤差范圍，即可以認(rèn)為估價(jià)師存在“專業(yè)疏忽（professional negligence）”。但以誤差范圍來判斷估價(jià)的準(zhǔn)確性，在英國估價(jià)行業(yè)內(nèi)一直有爭議。雖然如此，估價(jià)誤差還應(yīng)有個(gè)度，誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)，因此就需要確定一個(gè)合理的誤差范圍，上述英國的估價(jià)誤差范圍值得借鑒。（4）判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或者準(zhǔn)確性，理論上是將它與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較。由于真實(shí)價(jià)值不可得知，出現(xiàn)了兩種替代真實(shí)價(jià)值的選擇：一是實(shí)際成交價(jià)格；二是合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果。因?yàn)樵u(píng)估價(jià)值一般是在一系列正常交易假定條件下最可能的價(jià)格，而實(shí)際成交時(shí)的交易情況不一定正常，實(shí)際成交價(jià)格不一定是正常市場價(jià)格，所以一般不能采用實(shí)際成交價(jià)格，而應(yīng)采用合格的估價(jià)師（通常為公認(rèn)的具有較高專業(yè)勝任能力的若干名估價(jià)專家）對同一估價(jià)對象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的重新估價(jià)結(jié)果。（5）即使可以用上述方法判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或者準(zhǔn)確性，但實(shí)際中不輕易直接評(píng)判一個(gè)評(píng)估價(jià)值的對與錯(cuò)，誤差有多大，而是通過考察估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)在履行估價(jià)程序上有無疏漏、在估價(jià)過程中有無失誤等，間接對其估價(jià)結(jié)果予以肯定或否定。
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