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略論收益法評估誤差的成因
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作者:sdzhfdc
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發(fā)布時間: 2019-10-02
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收益還原法作為房地產(chǎn)估價中最基本的三大評估方法之一，已經(jīng)成為有效性房地產(chǎn)估價中的一種主要方法。但在收益還原法的理論解釋和實務(wù)操作中
3、認為純收益應(yīng)當有條件的包含折舊，如季海鷹同志在《收益法估價時求純收益中是否扣除折舊費的討論》一文中認為，“一般來說如果考慮收益年限為有限年的條件，用有限年的資本化公式，則純收益求取中不應(yīng)扣除折舊，如考慮收益年限為無限年的條件，用無限年的資本化公式，則純收益求取中應(yīng)扣除折舊?！?
4、認為純收益與資本化率要統(tǒng)一口徑，如郭春顯同志在《在收益還原法評估中純收益包含折舊與否的問題研究》一文中認為，“在進行估價時，如純收益不含折舊，資本化率為該類房地產(chǎn)的社會平均利潤；如果純收益含有折舊，資本化率為含有折舊因素的資本化率，即該類房地產(chǎn)的社會平均利潤加上該房地產(chǎn)的折舊率。概括而言，不同口徑的純收益必須選用與其口徑一致的資本化率，或者說收益的類型必須與資本化率的類型相對應(yīng)。”
事實上，從收益還原法的公式來看，不論純收益中是否應(yīng)當包括折舊費，但有一點是可以肯定的，那就是純收益和資本化率的口徑必須一致，否則一個寶包括折舊，一個不包括折舊，結(jié)果就不可能是正確的。本來如果能找到一個準確的確定資本化率的方法，那么關(guān)于純收益的確定也就簡單多了，但實施上，目前關(guān)于資本化率的確定，同樣有不少困難。
三、資本化率的確定
資本化率又稱還原率，是指永續(xù)年限下，年收益與資本之比。它實際上是一種投資的收益率，應(yīng)等同于與獲取估價對象房地產(chǎn)產(chǎn)生純收益具有相同風險的資本收益率。在房地產(chǎn)評估中，將還原利率分為三類，即綜合還原利率，建筑物還原利率，土地還原利率，三種不同的還原利率適用不同評估對象的估價，綜合還原利率用于評定房地產(chǎn)合一的現(xiàn)價，建筑物還原利率用于評估建筑物的現(xiàn)價，土地還原利率用于評估土地的現(xiàn)價。
就目前而言，還原率的確定有四種方法：市場提取法，安全利率加風險調(diào)整值法，投資收益率排序插入法和投資符合收益率法。
采用市場提取法確定還原率從理論上是比較可靠的，因為它是建立在近期內(nèi)市場交易情況之上的，它能較客觀的反映出當前房地產(chǎn)市場的行情。但它要求評估人員掌握大量的市場信息資料，熟悉各行業(yè)的收益狀況，求出各類房地產(chǎn)的每年的客觀純收益大小、成交價、市場供需狀況等，實際操作困難。而且，由于掌握的信息可能不安全，獲取的第一手資料也不一定準確（如商業(yè)用房地產(chǎn)，由于涉及商業(yè)機密，評估人員往往難以獲取真實資料），因此求得的還原率誤差較大，也往往是一人一個樣，不同的評估人員得出的結(jié)果相差也會很大。
采用安全利率加風險調(diào)整值法確定還原率，評估人員往往選用銀行一年期存款利率或銀行一年期利率與國債利率的平均值作為安全利率，然后根據(jù)評估對象房地產(chǎn)的投資風險性的大小作相應(yīng)的調(diào)整。但是目前我國的銀行利率是不斷調(diào)整的，從1996年至今已經(jīng)調(diào)整了八次之多，如果根據(jù)此法確定還原率，同一宗房地產(chǎn)在幾年內(nèi)的價格將會相差極大，這與實際情況是不相符的。
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