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對估價行業(yè)的思考
來源:
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作者:sdzhfdc
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發(fā)布時間: 2020-03-05
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本文認(rèn)為：（1）估價與評估的含義有所不同，估價一詞更加精準(zhǔn)，評估一詞較為寬泛；（2）廣義上的估價有專業(yè)估價和非專業(yè)估價之分，估價行業(yè)所從事的估價是一種專業(yè)估價；（3）不是所有的資產(chǎn)都需要專業(yè)估價，只有同時具有“獨一無二”和“價值量大”兩個特性的資產(chǎn)才真正需要專業(yè)估價；（4）估價應(yīng)當(dāng)劃分為不同的專業(yè)，如果沒有專業(yè)區(qū)分，估價將會失去社會信任；（5）由于房地產(chǎn)量大面廣等原因，房地產(chǎn)估價在古今中外都占估價行業(yè)的主體；（6）估價本質(zhì)上是評估價值而不是評估價格；（7）估價應(yīng)是模擬市場定價而不是替代市場定價；（8）估價是提供價值意見而不是作價格保證；（9）估價都會有誤差但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)。
四、估價應(yīng)當(dāng)劃分為不同的專業(yè)
在需要專業(yè)估價的不同類型的資產(chǎn)中，因為它們之間的特性不同，把握影響其價值的因素所需要的專業(yè)知識和經(jīng)驗有很大的差異，例如質(zhì)量、性能、新舊程度、產(chǎn)權(quán)狀況、占有使用情況、市場行情等，所以對它們的價值進(jìn)行評估通常不是同一個估價師甚至不是同一家估價機構(gòu)所能勝任的。例如，對于房地產(chǎn)、古董、礦產(chǎn)、機器設(shè)備、無形資產(chǎn)等，很難有同一個人對它們都“識貨”，更不用說要科學(xué)、準(zhǔn)確地評估出它們的價值了。進(jìn)一步來說，估價是與估價對象這個“物”密切相關(guān)的，與某些浮在“物”之上的專業(yè)服務(wù)不同，而類似于設(shè)計。建筑設(shè)計、汽車設(shè)計、服裝設(shè)計、發(fā)型設(shè)計等雖然都是設(shè)計，都需要造型和講究美觀等，但仍然“隔行如隔山”。
對于社會大眾來說，通常也只有具有相應(yīng)估價專業(yè)知識和經(jīng)驗的估價師得出的估價結(jié)果才令人信服，才具有公信力，估價因此必然會出現(xiàn)適當(dāng)?shù)膶I(yè)分工，形成按照估價對象劃分的不同專業(yè)和相應(yīng)的估價師。國際上，一般把估價專業(yè)劃分為房地產(chǎn)、藝術(shù)品和古董、礦產(chǎn)資源、機器設(shè)備、企業(yè)價值、無形資產(chǎn)等幾大類。即使是房地產(chǎn)估價，在美國等市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，通常還分為住宅估價和商業(yè)房地產(chǎn)估價兩大類。在這兩類中又有各自的專業(yè)范疇。例如，在住宅估價中，有的房地產(chǎn)估價師專做小型的（一至四個單元）給多戶家庭使用的住宅估價，有的房地產(chǎn)估價師專做大面積住宅估價。在商業(yè)房地產(chǎn)估價中，有的房地產(chǎn)估價師可能專做土地開發(fā)估價，有的房地產(chǎn)估價師可能專做工業(yè)房地產(chǎn)估價，或者專做寫字樓估價，或者專做零售商業(yè)房地產(chǎn)估價。
總之，估價如果不分專業(yè)，一個估價師如果什么資產(chǎn)都可以估價，就好比是一個教師什么書都可以教，一個醫(yī)生什么病都可以看，某些估價師可能因所有估價業(yè)務(wù)都可承攬而一時得利，但終因沒有專業(yè)化發(fā)展而不能提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，進(jìn)而會發(fā)生“信任危機”而不被社會認(rèn)可，得不到社會尊重、沒有尊嚴(yán)，估價行業(yè)難以持續(xù)發(fā)展，最終受害的將是估價師和估價行業(yè)自身。至于估價機構(gòu)，可以根據(jù)擁有的估價師的專業(yè)情況以及自己的發(fā)展定位等，專營某種資產(chǎn)估價業(yè)務(wù)，成為某種專業(yè)的估價機構(gòu)；或者從事多種資產(chǎn)估價業(yè)務(wù)，成為綜合性的估價機構(gòu)。目前存在的突出問題的實質(zhì)是，各個估價管理部門要求估價機構(gòu)的名稱必須有“資產(chǎn)”、“房地產(chǎn)”、 “土地”等字樣才給予相應(yīng)的估價資質(zhì)。這個規(guī)定阻礙了估價機構(gòu)的發(fā)展，應(yīng)盡快取消。只要求估價機構(gòu)名稱有“估價”或者“評估”字樣即可，估價機構(gòu)可以根據(jù)自己的專業(yè)定位或者優(yōu)勢等，自愿確定名稱中是否帶“資產(chǎn)”、“房地產(chǎn)”、“土地”等字樣。
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