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對估價行業(yè)的思考
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作者:sdzhfdc
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發(fā)布時間: 2020-03-05
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本文認(rèn)為：（1）估價與評估的含義有所不同，估價一詞更加精準(zhǔn)，評估一詞較為寬泛；（2）廣義上的估價有專業(yè)估價和非專業(yè)估價之分，估價行業(yè)所從事的估價是一種專業(yè)估價；（3）不是所有的資產(chǎn)都需要專業(yè)估價，只有同時具有“獨一無二”和“價值量大”兩個特性的資產(chǎn)才真正需要專業(yè)估價；（4）估價應(yīng)當(dāng)劃分為不同的專業(yè)，如果沒有專業(yè)區(qū)分，估價將會失去社會信任；（5）由于房地產(chǎn)量大面廣等原因，房地產(chǎn)估價在古今中外都占估價行業(yè)的主體；（6）估價本質(zhì)上是評估價值而不是評估價格；（7）估價應(yīng)是模擬市場定價而不是替代市場定價；（8）估價是提供價值意見而不是作價格保證；（9）估價都會有誤差但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)。
六、估價本質(zhì)上是評估價值而不是評估價格
過去由于受傳統(tǒng)觀念的束縛，為了避免與傳統(tǒng)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)中的價值內(nèi)涵——“勞動價值”相混淆而引起一些不必要和無意義的爭論或者產(chǎn)生誤解，特別是當(dāng)時人們對本質(zhì)上不是勞動產(chǎn)物的土地，否認(rèn)它有價值或者對它是否有價值存在很大的分歧，從而采用了“價格評估”的稱謂而未采用“價值評估”的稱謂。
價值（value）和價格（price）之間的關(guān)系及本質(zhì)區(qū)別是：價值是物的真實所值，是內(nèi)在的，是相對客觀和相對穩(wěn)定的，是價格的波動“中心”；價格是價值的外在表現(xiàn)，圍繞著價值而上下波動，是實際發(fā)生、已經(jīng)完成并且可以觀察到的事實，它因人而異，時高時低?，F(xiàn)實中由于定價決策、個人偏好或者交易者之間的特殊關(guān)系和無知等原因，時常會出現(xiàn)“低值高價”或者“高值低價”等價格背離價值的情況。因此，為了表述上更加科學(xué)、準(zhǔn)確，也為了與國際上通行的估價理念、理論相一致，便于對外交流溝通，應(yīng)當(dāng)指出估價本質(zhì)上是評估價值而不是評估價格。
還需指出的是，雖然估價是評估價值，而且理論上是價值決定價格，但估價實踐中一般是通過外表的價格來了解內(nèi)在的價值。這就如同人的心理活動支配其行為，但要了解人的心理活動則是通過觀察其行為那樣。
七、估價應(yīng)是模擬市場定價而不是替代市場定價
估價（valuation）與通常意義上的定價（pricing）有本質(zhì)不同。估價是提供關(guān)于價值的專業(yè)意見，為相關(guān)當(dāng)事人的決策提供參考依據(jù)。定價往往是相關(guān)當(dāng)事人自己的行為，即諸如賣方要價、買方出價或者買賣雙方的成交價等，應(yīng)由交易當(dāng)事人自己決定。交易當(dāng)事人出于某種目的或者需要，可以使其要價、出價或者成交價低于或高于交易標(biāo)的的價值。例如，根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策，政府為了鼓勵某些產(chǎn)業(yè)發(fā)展，在向其提供土地時可以給予價格優(yōu)惠；或者為了限制某些產(chǎn)業(yè)發(fā)展，可以對其實行高地價政策。例如，1992年11月4日《國務(wù)院關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問題的通知》（國發(fā)〔1992〕61號）指出：“土地使用權(quán)出讓價格，要以基準(zhǔn)地價為依據(jù)，并體現(xiàn)國家產(chǎn)業(yè)政策。”至于私人之間的讓利交易就更不用講了。
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