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抵押房地產(chǎn)權(quán)屬狀況與貸款風(fēng)險(xiǎn)
來源:
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作者:sdzhfdc
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發(fā)布時(shí)間: 2018-11-24
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抵押權(quán)人一般比較重視前兩種情況導(dǎo)致的償貸風(fēng)險(xiǎn)，能夠委托專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估并按照規(guī)定辦理抵押登記手續(xù)。但是如果房地產(chǎn)權(quán)屬不清或存在權(quán)屬糾紛
一 導(dǎo)致抵押房地產(chǎn)發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的幾種情況
1、抵押房地產(chǎn)未辦理抵押登記
2、抵押房地產(chǎn)處分價(jià)格低于貸款金額
3、房地產(chǎn)權(quán)屬不清或存在權(quán)屬糾紛
二 抵押房地產(chǎn)權(quán)屬問題是導(dǎo)致抵押風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的重要原因
抵押權(quán)人一般比較重視前兩種情況導(dǎo)致的償貸風(fēng)險(xiǎn)，能夠委托專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估并按照規(guī)定辦理抵押登記手續(xù)。但是如果房地產(chǎn)權(quán)屬不清或存在權(quán)屬糾紛，將會(huì)導(dǎo)致以下兩種情況：
l、抵押物變現(xiàn)價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于抵押價(jià)值；
2、更為嚴(yán)重的后果將導(dǎo)致抵押物不能順利處分變現(xiàn)。
三 抵押房地產(chǎn)權(quán)屬問題的表現(xiàn)形式
房地產(chǎn)權(quán)屬問題的表現(xiàn)形式多種多樣，一般的權(quán)屬問題可以通過辦理抵押登記手續(xù)得以避免。北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法明確規(guī)定權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)不得抵押。但是由于房地產(chǎn)管理部門的制度健全是一個(gè)逐步完善的過程，因此在制度上和管理上難免有一些紕漏，另外抵押權(quán)人審核不嚴(yán)格也是導(dǎo)致權(quán)屬有問題的房地產(chǎn)能夠進(jìn)行抵押的重要原因。下面對(duì)幾種在審核和抵押登記過程中容易被忽視和不易發(fā)現(xiàn)的房地產(chǎn)權(quán)屬問題進(jìn)行分析：
1、房地產(chǎn)權(quán)屬證件所記載情況與房地產(chǎn)實(shí)際情況不符（證實(shí)不符）
舉例：
?、?面積不符:房產(chǎn)證、土地證上記載面積是A，而實(shí)際面積是B。
?、?位置不符:房產(chǎn)證、土地證上記載的四至邊界與實(shí)際不符。
?、?產(chǎn)權(quán)人不符:房產(chǎn)證、土地證登記的所有權(quán)人、使用權(quán)人與實(shí)際的所有權(quán)人、使用權(quán)人不符。
后果：導(dǎo)致處分抵押物價(jià)值大幅降低；抵押物無法處分，貸款無法收回。
解決措施：要特別重視和注意現(xiàn)場(chǎng)勘察工作；與房地產(chǎn)管理部門建立良好的溝通關(guān)系，對(duì)證實(shí)不符的情況盡可能查閱房地產(chǎn)檔案。
2、違規(guī)越權(quán)發(fā)證
⑴ 化整為零：區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門回避管理權(quán)限，將一宗完整的土地人為地分成若干宗土地分別發(fā)證。
舉例：個(gè)別的區(qū)縣人為將一宗完整地塊，按不足10畝一宗劃成若干塊并且分別發(fā)證。
后果：導(dǎo)致處分抵押物價(jià)值大幅降低（使用功能受限制）。
抵押物無法處分，貸款無法收回（一宗房產(chǎn)坐落在兩宗土地交界處）。
防范措施：要特別重視和注意現(xiàn)場(chǎng)勘察工作，當(dāng)發(fā)現(xiàn)一個(gè)獨(dú)立的土地證的土地只是一宗完整土地不可分割的一部分時(shí)，要格外警惕；應(yīng)要求抵押人出具其他相臨土地的權(quán)證進(jìn)行辨別（證號(hào)是否相連？面積是否在10畝以下？土地形狀是否正好吻合？）。
⑵ 投機(jī)取巧：違反房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證辦理原則和程序，形式上合法，實(shí)質(zhì)違法
1、抵押房地產(chǎn)未辦理抵押登記
2、抵押房地產(chǎn)處分價(jià)格低于貸款金額
3、房地產(chǎn)權(quán)屬不清或存在權(quán)屬糾紛
二 抵押房地產(chǎn)權(quán)屬問題是導(dǎo)致抵押風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的重要原因
抵押權(quán)人一般比較重視前兩種情況導(dǎo)致的償貸風(fēng)險(xiǎn)，能夠委托專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估并按照規(guī)定辦理抵押登記手續(xù)。但是如果房地產(chǎn)權(quán)屬不清或存在權(quán)屬糾紛，將會(huì)導(dǎo)致以下兩種情況：
l、抵押物變現(xiàn)價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于抵押價(jià)值；
2、更為嚴(yán)重的后果將導(dǎo)致抵押物不能順利處分變現(xiàn)。
三 抵押房地產(chǎn)權(quán)屬問題的表現(xiàn)形式
房地產(chǎn)權(quán)屬問題的表現(xiàn)形式多種多樣，一般的權(quán)屬問題可以通過辦理抵押登記手續(xù)得以避免。北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法明確規(guī)定權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)不得抵押。但是由于房地產(chǎn)管理部門的制度健全是一個(gè)逐步完善的過程，因此在制度上和管理上難免有一些紕漏，另外抵押權(quán)人審核不嚴(yán)格也是導(dǎo)致權(quán)屬有問題的房地產(chǎn)能夠進(jìn)行抵押的重要原因。下面對(duì)幾種在審核和抵押登記過程中容易被忽視和不易發(fā)現(xiàn)的房地產(chǎn)權(quán)屬問題進(jìn)行分析：
1、房地產(chǎn)權(quán)屬證件所記載情況與房地產(chǎn)實(shí)際情況不符（證實(shí)不符）
舉例：
?、?面積不符:房產(chǎn)證、土地證上記載面積是A，而實(shí)際面積是B。
?、?位置不符:房產(chǎn)證、土地證上記載的四至邊界與實(shí)際不符。
?、?產(chǎn)權(quán)人不符:房產(chǎn)證、土地證登記的所有權(quán)人、使用權(quán)人與實(shí)際的所有權(quán)人、使用權(quán)人不符。
后果：導(dǎo)致處分抵押物價(jià)值大幅降低；抵押物無法處分，貸款無法收回。
解決措施：要特別重視和注意現(xiàn)場(chǎng)勘察工作；與房地產(chǎn)管理部門建立良好的溝通關(guān)系，對(duì)證實(shí)不符的情況盡可能查閱房地產(chǎn)檔案。
2、違規(guī)越權(quán)發(fā)證
⑴ 化整為零：區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門回避管理權(quán)限，將一宗完整的土地人為地分成若干宗土地分別發(fā)證。
舉例：個(gè)別的區(qū)縣人為將一宗完整地塊，按不足10畝一宗劃成若干塊并且分別發(fā)證。
后果：導(dǎo)致處分抵押物價(jià)值大幅降低（使用功能受限制）。
抵押物無法處分，貸款無法收回（一宗房產(chǎn)坐落在兩宗土地交界處）。
防范措施：要特別重視和注意現(xiàn)場(chǎng)勘察工作，當(dāng)發(fā)現(xiàn)一個(gè)獨(dú)立的土地證的土地只是一宗完整土地不可分割的一部分時(shí)，要格外警惕；應(yīng)要求抵押人出具其他相臨土地的權(quán)證進(jìn)行辨別（證號(hào)是否相連？面積是否在10畝以下？土地形狀是否正好吻合？）。
⑵ 投機(jī)取巧：違反房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證辦理原則和程序，形式上合法，實(shí)質(zhì)違法
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