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行業(yè)研究
對(duì)估價(jià)行業(yè)的思考
來(lái)源:
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作者:sdzhfdc
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發(fā)布時(shí)間: 2020-03-05
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本文認(rèn)為：（1）估價(jià)與評(píng)估的含義有所不同，估價(jià)一詞更加精準(zhǔn)，評(píng)估一詞較為寬泛；（2）廣義上的估價(jià)有專業(yè)估價(jià)和非專業(yè)估價(jià)之分，估價(jià)行業(yè)所從事的估價(jià)是一種專業(yè)估價(jià)；（3）不是所有的資產(chǎn)都需要專業(yè)估價(jià)，只有同時(shí)具有“獨(dú)一無(wú)二”和“價(jià)值量大”兩個(gè)特性的資產(chǎn)才真正需要專業(yè)估價(jià)；（4）估價(jià)應(yīng)當(dāng)劃分為不同的專業(yè)，如果沒有專業(yè)區(qū)分，估價(jià)將會(huì)失去社會(huì)信任；（5）由于房地產(chǎn)量大面廣等原因，房地產(chǎn)估價(jià)在古今中外都占估價(jià)行業(yè)的主體；（6）估價(jià)本質(zhì)上是評(píng)估價(jià)值而不是評(píng)估價(jià)格；（7）估價(jià)應(yīng)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)；（8）估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保證；（9）估價(jià)都會(huì)有誤差但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)。
進(jìn)一步就估價(jià)是一種廣義的“定價(jià)”來(lái)說(shuō)，雖然價(jià)值總的講是一種主觀的東西，估價(jià)在表面上或形式上也為一種主觀活動(dòng)，看上去是估價(jià)師在給估價(jià)對(duì)象定價(jià)，但是對(duì)于估價(jià)師或者某個(gè)市場(chǎng)參與者而言，價(jià)值則是客觀的、由市場(chǎng)力量決定，即價(jià)值是由眾多的市場(chǎng)參與者的價(jià)值判斷而非個(gè)別市場(chǎng)參與者的價(jià)值判斷所形成。因此，估價(jià)不是估價(jià)師的主觀隨意定價(jià)，而是估價(jià)師模擬大多數(shù)市場(chǎng)參與者的思維和行為，在充分認(rèn)識(shí)市場(chǎng)形成價(jià)格的機(jī)制和過(guò)程，以及深入調(diào)查了解市場(chǎng)行情的基礎(chǔ)上，通過(guò)科學(xué)的分析、測(cè)算和判斷活動(dòng)，把客觀存在的價(jià)值揭示出來(lái)。換句話說(shuō)，估價(jià)是基于估價(jià)對(duì)象的價(jià)值本來(lái)就存在，估價(jià)師只是運(yùn)用自己掌握的估價(jià)理論知識(shí)、積累的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)去“揭示”或者“發(fā)現(xiàn)”它，而不是去“發(fā)明”或者“創(chuàng)造”它。
八、估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保證
估價(jià)行業(yè)外的人通常認(rèn)為，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師提供的評(píng)估價(jià)值，應(yīng)是在市場(chǎng)上可以實(shí)現(xiàn)的。否則，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師應(yīng)當(dāng)賠償由此造成的損失。實(shí)際上，估價(jià)是估價(jià)師以“專家”的身份發(fā)表自己對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的見解、看法或觀點(diǎn)，即估價(jià)結(jié)果是一種專業(yè)意見，而不應(yīng)被視為估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。
雖然估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保證，但并不意味著估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師可以不負(fù)任何責(zé)任?？梢园压纼r(jià)專業(yè)意見的作用分為性質(zhì)不同的兩類：一是咨詢性或參考性的；二是鑒證性或證據(jù)性的。為估價(jià)委托人自己使用而提供的估價(jià)，即估價(jià)報(bào)告是供委托人自己使用，例如評(píng)估投資價(jià)值為委托人確定投標(biāo)報(bào)價(jià)提供參考，估價(jià)報(bào)告是一種“私人產(chǎn)品”，這種估價(jià)通常是屬于咨詢性或參考性的。為估價(jià)委托人向第三方證明或者說(shuō)服第三方而提供的估價(jià)，即估價(jià)報(bào)告是給委托人以外的特定第三方特別是給眾多的不特定的第三方使用，例如評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值為上市公司的關(guān)聯(lián)交易提供參考依據(jù)，估價(jià)報(bào)告具有“公共產(chǎn)品”性質(zhì)，這種估價(jià)通常是屬于鑒證性或證據(jù)性的。在這兩類起著不同作用的估價(jià)中，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師都要承擔(dān)一定的法律責(zé)任。其中在起著鑒證性或證據(jù)性作用的估價(jià)中承擔(dān)的法律責(zé)任，一般要大于在起著咨詢性或參考性作用的估價(jià)中承擔(dān)的法律責(zé)任。目前，已有一些法律、法規(guī)規(guī)定了估價(jià)的法律責(zé)任，例如，《中華人民共和國(guó)刑法》（2005年2月28日修正文本）第229條第1款規(guī)定：“承擔(dān)資產(chǎn)評(píng)估、驗(yàn)資、驗(yàn)證、會(huì)計(jì)、審計(jì)、法律服務(wù)等職責(zé)的中介組織的人員故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴(yán)重的，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金?！痹摋l第2款規(guī)定：“前款規(guī)定的人員，索取他人財(cái)物或者非法收受他人財(cái)物，犯前款罪的，處五年以上十年以下有期徒刑，并處罰金?！痹摋l第3款規(guī)定：“第一款規(guī)定的人員，嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任，出具的證明文件有重大失實(shí)，造成嚴(yán)重后果的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。”
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