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國有土地使用權(quán)掛牌出讓中的地價評估
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作者:sdzhfdc
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發(fā)布時間: 2018-11-24
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國有土地使用權(quán)掛牌出讓，是近年來新出現(xiàn)的一種土地使用權(quán)出讓方式。掛牌出讓土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布
國有土地使用權(quán)掛牌出讓，是近年來新出現(xiàn)的一種土地使用權(quán)出讓方式。掛牌出讓土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。在掛牌出讓中，出讓人能否將土地使用權(quán)出讓出去，主要取決于其定價的高低。如果定價過高，會出現(xiàn)有價無市；如果定價過低，則可能得不到本應(yīng)獲得的收益。從競買人的角度來看，能否獲得土地，取決于其出價的高低。如果出價過高，雖然能獲得土地，但由于土地成本過高，最終會使其利潤過低甚至虧損；如果出價過低，則難以獲得土地。因此，在掛牌出讓中，無論是出讓人還是競買人，都需要確定一個合理的價格。
確定合理的地價，可以通過專業(yè)房地產(chǎn)估價機構(gòu)和估價人員的配合，以房地產(chǎn)市場為基礎(chǔ)，從科學(xué)的角度去分析和測算。
◆土地掛牌出讓價格的評估
按土地開發(fā)程度，可將掛牌出讓的宗地分為毛地（或生地）和熟地兩類。毛地是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施或只完成臨時三通一平的土地，熟地是指具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且土地平整（俗稱已完成七通一平或五通一平）的土地。因此，地價有毛地價和熟地價。毛地價由土地使用權(quán)出讓金和基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費組成。
其中，土地使用權(quán)出讓金為交給國家的土地使用權(quán)費，基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費為大市政費和四源費。熟地價由毛地價和土地開發(fā)成本組成，土地開發(fā)成本為征地及拆遷補償、七通一平費等費用。其中，征地費用是指征用農(nóng)民集體所有的土地所發(fā)生的費用，主要包括土地補償費、青苗補償費、地上物補償費、勞動力安置費、超轉(zhuǎn)人員安置費、菜田基金、耕地占用稅等；拆遷補償費用是指城市土地的舊城改造費用，分居民拆遷和單位拆遷，居民拆遷補償費用主要為被拆遷居民房屋的補償及安置費，單位拆遷補償為被拆遷單位房屋的補償、安置及停產(chǎn)停業(yè)損失補償費。七通一平費是指通上水、通下水、通電、通燃?xì)狻⑼崃?、通郵、通路和場地平整。
一、毛地價的評估方法
毛地價由土地使用權(quán)出讓金和基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費組成，主要評估方法有以下幾種：
1 、基準(zhǔn)地價修正法
基準(zhǔn)地價修正法是指按政府公布的基準(zhǔn)地價，通過具體區(qū)位、土地使用年限、容積率、土地形狀、臨街狀況等修正，得出估價宗地價格的一種方法。
北京市人民政府于2002年頒發(fā)了《北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價的通知》（京政發(fā)[2002]32號）及其說明，對北京市出讓國有土地使用權(quán)按照不同用途和地價區(qū)類的基準(zhǔn)地價重新作了規(guī)定，并要求北京市國有土地使用權(quán)出讓價格以此為基礎(chǔ)，進行宏觀控制。
確定合理的地價，可以通過專業(yè)房地產(chǎn)估價機構(gòu)和估價人員的配合，以房地產(chǎn)市場為基礎(chǔ)，從科學(xué)的角度去分析和測算。
◆土地掛牌出讓價格的評估
按土地開發(fā)程度，可將掛牌出讓的宗地分為毛地（或生地）和熟地兩類。毛地是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施或只完成臨時三通一平的土地，熟地是指具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且土地平整（俗稱已完成七通一平或五通一平）的土地。因此，地價有毛地價和熟地價。毛地價由土地使用權(quán)出讓金和基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費組成。
其中，土地使用權(quán)出讓金為交給國家的土地使用權(quán)費，基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費為大市政費和四源費。熟地價由毛地價和土地開發(fā)成本組成，土地開發(fā)成本為征地及拆遷補償、七通一平費等費用。其中，征地費用是指征用農(nóng)民集體所有的土地所發(fā)生的費用，主要包括土地補償費、青苗補償費、地上物補償費、勞動力安置費、超轉(zhuǎn)人員安置費、菜田基金、耕地占用稅等；拆遷補償費用是指城市土地的舊城改造費用，分居民拆遷和單位拆遷，居民拆遷補償費用主要為被拆遷居民房屋的補償及安置費，單位拆遷補償為被拆遷單位房屋的補償、安置及停產(chǎn)停業(yè)損失補償費。七通一平費是指通上水、通下水、通電、通燃?xì)狻⑼崃?、通郵、通路和場地平整。
一、毛地價的評估方法
毛地價由土地使用權(quán)出讓金和基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費組成，主要評估方法有以下幾種：
1 、基準(zhǔn)地價修正法
基準(zhǔn)地價修正法是指按政府公布的基準(zhǔn)地價，通過具體區(qū)位、土地使用年限、容積率、土地形狀、臨街狀況等修正，得出估價宗地價格的一種方法。
北京市人民政府于2002年頒發(fā)了《北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價的通知》（京政發(fā)[2002]32號）及其說明，對北京市出讓國有土地使用權(quán)按照不同用途和地價區(qū)類的基準(zhǔn)地價重新作了規(guī)定，并要求北京市國有土地使用權(quán)出讓價格以此為基礎(chǔ)，進行宏觀控制。
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