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行業(yè)研究
土地產(chǎn)權(quán)與房地產(chǎn)市場(chǎng)若干問(wèn)題的思考——著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家樊綱訪談錄
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作者:sdzhfdc
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發(fā)布時(shí)間: 2019-10-20
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土地領(lǐng)域目前有兩大問(wèn)題尤為突出：一是城市化進(jìn)程的加快使農(nóng)村集體土地進(jìn)入市場(chǎng)“流轉(zhuǎn)”的現(xiàn)象日益增多，農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)及其“待遇”問(wèn)題因而越來(lái)越為大眾所關(guān)注；二是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在的一些問(wèn)題，使得地價(jià)、國(guó)家土地政策及相關(guān)問(wèn)題也往往成為引發(fā)公眾議論的焦點(diǎn)話題。
就另一部分目前較為“值錢(qián)”的土地和占用這些土地的人而言，當(dāng)然可以考慮土地的流轉(zhuǎn)問(wèn)題。現(xiàn)在不僅我國(guó)，就是許多發(fā)達(dá)國(guó)家如英國(guó)等，城市土地也不是私有的。我國(guó)城市土地是采用以70年使用權(quán)的形式出讓，那么是不是也可以實(shí)行農(nóng)村土地70年的使用權(quán)或承包權(quán)？這樣，位于城市邊緣、城郊接合部的那部分農(nóng)村集體土地，就可以在不改變其所有權(quán)性質(zhì)的前提下，也實(shí)行與城市土地同等的待遇，同樣允許其使用權(quán)以70年為期限合法流轉(zhuǎn)？我的意思是說(shuō)，不實(shí)行農(nóng)村土地私有，也不要將進(jìn)入城市圈的農(nóng)村土地一律強(qiáng)制性征收為國(guó)家所有?？梢栽诒Ａ羝浼w“公有”性質(zhì)的前提下，允許其使用權(quán)或者說(shuō)承包權(quán)延長(zhǎng)到70年，這樣就使那些位于城市邊緣的農(nóng)地，事實(shí)上能以與城市土地同等的身份進(jìn)入地產(chǎn)市場(chǎng)交易，或稱“流轉(zhuǎn)”。
對(duì)于遠(yuǎn)離城郊的農(nóng)地，延長(zhǎng)其承包權(quán)到70年，也有利于那些農(nóng)地在不改變其農(nóng)業(yè)用途的基礎(chǔ)上，在農(nóng)民逐步轉(zhuǎn)移的過(guò)程中，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)包后的集中，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率。
這里涉及城市用地的性質(zhì)問(wèn)題。關(guān)鍵一點(diǎn)是要改變?cè)瓉?lái)關(guān)于城市用地都必須是“國(guó)有土地”的法律規(guī)定。如果集體產(chǎn)權(quán)的土地也可以是城市用地，原來(lái)使用這些土地的人自然也就可以享受城市化的利益了。
記者：這可能會(huì)造成一種新的財(cái)產(chǎn)分配不平等。準(zhǔn)確地說(shuō)，它涉及兩方面：一是您所說(shuō)的城市近郊的“地主”與遠(yuǎn)離城郊的農(nóng)民之間的收入分配差距——同是集體土地產(chǎn)權(quán)，卻因地理位置導(dǎo)致用途的不同，而造成生產(chǎn)或經(jīng)營(yíng)收入的巨大差異；二是已合法進(jìn)入城市的“地主”與普通的城市原有居民之間的收入分配差距———同為城市平民，前者擁有一份巨大的具有經(jīng)營(yíng)升值能力的土地財(cái)產(chǎn)，而后者是真正的“無(wú)產(chǎn)者”，連居住之所也要靠長(zhǎng)期的勞動(dòng)所得來(lái)?yè)Q取。這種財(cái)產(chǎn)分配不平等會(huì)不會(huì)導(dǎo)致巨大的社會(huì)心理落差，從而影響我們社會(huì)的公平與穩(wěn)定？
樊綱：這種不平等在一定意義上是一個(gè)客觀存在，是由城市化和農(nóng)民進(jìn)城過(guò)程的漸進(jìn)性所決定的。因?yàn)槟悴豢赡芤幌伦邮顾修r(nóng)民轉(zhuǎn)移出來(lái)，也不可能使得所有地方都一下子成為城市，也永遠(yuǎn)不可能使所有的人原來(lái)占用的那一塊地的價(jià)值都上升到同等水平。但是，這個(gè)可以用國(guó)家稅收來(lái)調(diào)節(jié)。比如征收財(cái)產(chǎn)稅、發(fā)展稅、土地交易稅、物業(yè)稅等。理由很簡(jiǎn)單：城郊“地主”手中的這部分農(nóng)村集體土地，能在地產(chǎn)市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)其巨大的價(jià)值，得益于國(guó)家的城市規(guī)劃以及政府對(duì)周邊城市基礎(chǔ)設(shè)施的投入。因此其土地“發(fā)展”后形成的收入主要是國(guó)家投入所帶來(lái)的，應(yīng)該歸于公益性收入。
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