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房地產(chǎn)估價要重視環(huán)境因素對房地產(chǎn)價值的影響
來源:
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作者:sdzhfdc
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發(fā)布時間: 2018-01-12
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環(huán)境是人們?nèi)找骊P(guān)注的焦點，我們都不愿意生活在有污染的環(huán)境中。環(huán)境污染對房地產(chǎn)價值會造成一定的影響，處于惡劣環(huán)境中的房地產(chǎn)與處于優(yōu)美環(huán)境中的房地產(chǎn)有不等同的價值
環(huán)境是人們?nèi)找骊P(guān)注的焦點，我們都不愿意生活在有污染的環(huán)境中。環(huán)境污染對房地產(chǎn)價值會造成一定的影響，處于惡劣環(huán)境中的房地產(chǎn)與處于優(yōu)美環(huán)境中的房地產(chǎn)有不等同的價值，即使它們的建筑標(biāo)準(zhǔn)、建筑質(zhì)量、建筑材料等條件是一樣的。環(huán)境污染和環(huán)境條件對房地產(chǎn)價值的影響度到底有多大，怎樣評估房地產(chǎn)價值減損程度，目前，我國大部分的房地產(chǎn)估價報告對此涉及的很少。本文就房地產(chǎn)估價與環(huán)境影響評價之間的關(guān)系做一簡單論述。
一、我國目前房地產(chǎn)估價中環(huán)境影響評估現(xiàn)狀
環(huán)境影響評估在我國房地產(chǎn)評估實務(wù)中還沒有應(yīng)用和開展，僅僅是在估價報告中描述估價標(biāo)的所處環(huán)境的狀況和特點。但隨著估價理論和估價實務(wù)的發(fā)展和深入，環(huán)境保護法規(guī)的健全，以及不動產(chǎn)所有者關(guān)注環(huán)境因素對不動產(chǎn)價值的影響，我國的估價管理部門和估價機構(gòu)可以在環(huán)境影響評估方面做出一些嘗試性的工作。
（一）環(huán)境影響評估的內(nèi)涵
環(huán)境因素對房地產(chǎn)價值會產(chǎn)生影響，一些人已經(jīng)意識到這個問題。這里的環(huán)境不是指人文環(huán)境，特指地球空間范圍內(nèi)的大氣環(huán)境，土壤環(huán)境，水環(huán)境等自然環(huán)境和人工條件形成的環(huán)境因素。環(huán)境影響評估 (environmental impact assessment)就是對影響待估房地產(chǎn)價值的所有自然和人為條件所組成環(huán)境因素進行的綜合評價。任何環(huán)境因素的存在，都會影響房地產(chǎn)的價值。環(huán)境因素對房地產(chǎn)價值的貶值性影響不僅僅包括環(huán)境污染因素，也包括由于自然條件的限制，不利于房地產(chǎn)價值的充分實現(xiàn)，引起的房地產(chǎn)價值的貶值。
自然條件包括水源保護區(qū)、濕地或瀕危動植物保護區(qū)等。如在水源保護區(qū)建設(shè)房地產(chǎn)項目，人類活動就要受到限制，那么房地產(chǎn)的價值也就不能實現(xiàn)。典型案例就是湖北省武漢市在長江防洪墻內(nèi)開發(fā)高檔商品住宅，盡管商品住宅享受到了長江的美景，但由于其危害了長江防洪的安全，而不得不將其炸掉，經(jīng)濟損失超過2億元。人為條件可以是在環(huán)境中的存在物理射線、化學(xué)制劑、噪音、石棉、聚氯聯(lián)苯或其它有害物質(zhì)。如化工廠的工業(yè)用地，可能由于工業(yè)生產(chǎn)，造成有害物質(zhì)對土壤、地下水的滲透，造成一定的污染。如果在沒有進行有效的改造前，將工業(yè)用地直接轉(zhuǎn)變?yōu)榉枪I(yè)用地，如建造民用住宅，由于污染物的存在，有可能使住宅的價值貶值。
?。ǘ┉h(huán)境因素對房地產(chǎn)價值造成影響的典型案例
我國在一些房地產(chǎn)方面的訴訟案中，已經(jīng)涉及到了環(huán)境影響評估。只是由于我國沒有實質(zhì)的操作規(guī)程和規(guī)范，使得環(huán)境因素對房地產(chǎn)價值的影響沒有定量的評估報告。例如，北京某開發(fā)公司開發(fā)的一宗房地產(chǎn)項目，由于冬季施工造成的居室內(nèi)氨污染，使業(yè)主的身體健康造成損害。因此，業(yè)主到法院就污染問題進行起訴，法院受理了此案。經(jīng)有關(guān)部門檢測，在住宅樓內(nèi)數(shù)十戶業(yè)主的房間里，空氣中氨的濃度高出有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的十幾倍甚至幾十倍，其原因是冬季施工時在混凝土中加入含尿素的防凍劑造成的。事件發(fā)生后，開發(fā)商曾采取添置空氣凈化裝置、公開道歉等措施，并可無條件按原價退房并雙倍利息向業(yè)主進行賠償，但業(yè)主并不同意，因為業(yè)主以較低的期房價格購買，而現(xiàn)在房屋升值近20%。雙方對不動產(chǎn)的價值量存在爭議，那么這宗不動產(chǎn)的價值量到底是多少，需要公正的評估。這是一個典型的由于不動產(chǎn)受到污染，而使當(dāng)事人對不動產(chǎn)價值量產(chǎn)生爭議的案例。
一、我國目前房地產(chǎn)估價中環(huán)境影響評估現(xiàn)狀
環(huán)境影響評估在我國房地產(chǎn)評估實務(wù)中還沒有應(yīng)用和開展，僅僅是在估價報告中描述估價標(biāo)的所處環(huán)境的狀況和特點。但隨著估價理論和估價實務(wù)的發(fā)展和深入，環(huán)境保護法規(guī)的健全，以及不動產(chǎn)所有者關(guān)注環(huán)境因素對不動產(chǎn)價值的影響，我國的估價管理部門和估價機構(gòu)可以在環(huán)境影響評估方面做出一些嘗試性的工作。
（一）環(huán)境影響評估的內(nèi)涵
環(huán)境因素對房地產(chǎn)價值會產(chǎn)生影響，一些人已經(jīng)意識到這個問題。這里的環(huán)境不是指人文環(huán)境，特指地球空間范圍內(nèi)的大氣環(huán)境，土壤環(huán)境，水環(huán)境等自然環(huán)境和人工條件形成的環(huán)境因素。環(huán)境影響評估 (environmental impact assessment)就是對影響待估房地產(chǎn)價值的所有自然和人為條件所組成環(huán)境因素進行的綜合評價。任何環(huán)境因素的存在，都會影響房地產(chǎn)的價值。環(huán)境因素對房地產(chǎn)價值的貶值性影響不僅僅包括環(huán)境污染因素，也包括由于自然條件的限制，不利于房地產(chǎn)價值的充分實現(xiàn)，引起的房地產(chǎn)價值的貶值。
自然條件包括水源保護區(qū)、濕地或瀕危動植物保護區(qū)等。如在水源保護區(qū)建設(shè)房地產(chǎn)項目，人類活動就要受到限制，那么房地產(chǎn)的價值也就不能實現(xiàn)。典型案例就是湖北省武漢市在長江防洪墻內(nèi)開發(fā)高檔商品住宅，盡管商品住宅享受到了長江的美景，但由于其危害了長江防洪的安全，而不得不將其炸掉，經(jīng)濟損失超過2億元。人為條件可以是在環(huán)境中的存在物理射線、化學(xué)制劑、噪音、石棉、聚氯聯(lián)苯或其它有害物質(zhì)。如化工廠的工業(yè)用地，可能由于工業(yè)生產(chǎn)，造成有害物質(zhì)對土壤、地下水的滲透，造成一定的污染。如果在沒有進行有效的改造前，將工業(yè)用地直接轉(zhuǎn)變?yōu)榉枪I(yè)用地，如建造民用住宅，由于污染物的存在，有可能使住宅的價值貶值。
?。ǘ┉h(huán)境因素對房地產(chǎn)價值造成影響的典型案例
我國在一些房地產(chǎn)方面的訴訟案中，已經(jīng)涉及到了環(huán)境影響評估。只是由于我國沒有實質(zhì)的操作規(guī)程和規(guī)范，使得環(huán)境因素對房地產(chǎn)價值的影響沒有定量的評估報告。例如，北京某開發(fā)公司開發(fā)的一宗房地產(chǎn)項目，由于冬季施工造成的居室內(nèi)氨污染，使業(yè)主的身體健康造成損害。因此，業(yè)主到法院就污染問題進行起訴，法院受理了此案。經(jīng)有關(guān)部門檢測，在住宅樓內(nèi)數(shù)十戶業(yè)主的房間里，空氣中氨的濃度高出有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的十幾倍甚至幾十倍，其原因是冬季施工時在混凝土中加入含尿素的防凍劑造成的。事件發(fā)生后，開發(fā)商曾采取添置空氣凈化裝置、公開道歉等措施，并可無條件按原價退房并雙倍利息向業(yè)主進行賠償，但業(yè)主并不同意，因為業(yè)主以較低的期房價格購買，而現(xiàn)在房屋升值近20%。雙方對不動產(chǎn)的價值量存在爭議，那么這宗不動產(chǎn)的價值量到底是多少，需要公正的評估。這是一個典型的由于不動產(chǎn)受到污染，而使當(dāng)事人對不動產(chǎn)價值量產(chǎn)生爭議的案例。
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