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房地產(chǎn)估價要重視環(huán)境因素對房地產(chǎn)價值的影響
來源:
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作者:sdzhfdc
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發(fā)布時間: 2018-01-12
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環(huán)境是人們?nèi)找骊P(guān)注的焦點，我們都不愿意生活在有污染的環(huán)境中。環(huán)境污染對房地產(chǎn)價值會造成一定的影響，處于惡劣環(huán)境中的房地產(chǎn)與處于優(yōu)美環(huán)境中的房地產(chǎn)有不等同的價值
3.房地產(chǎn)抵押貸款合同。前面已經(jīng)分析了環(huán)境污染對房地產(chǎn)價值產(chǎn)生的負外部性作用，使處于受污染地區(qū)的房地產(chǎn)價值減損。在銀行的房地產(chǎn)抵押貸款合同中，銀行最擔心的是貸款者不能償還貸款，銀行得到的是價值減損的抵押物。如果金融機構(gòu)有這方面的需求，簽署房地產(chǎn)貸款合同之前，可以委托估價機構(gòu)進行房地產(chǎn)環(huán)境影響評估或者地點周圍環(huán)境評價。
（二）制定房地產(chǎn)估價中環(huán)境影響評估的操作規(guī)程
在房地產(chǎn)估價中進行環(huán)境影響評估，關(guān)鍵要在估價程序中給予明確，并在估價規(guī)程中建立環(huán)境影響評估操作程序和具體規(guī)范，把房地產(chǎn)估價與環(huán)境影響評估溝通起來。在這方面我們可以借鑒美國房地產(chǎn)估價中環(huán)境影響評估的一些經(jīng)驗。
1991年，美國通過的《職業(yè)估價實務通用標準》對環(huán)境評估有了規(guī)定和要求。估價師根據(jù)環(huán)境方面的法律規(guī)定對影響估價標的物價值的環(huán)境因素進行調(diào)查和分析，并將其反映在房地產(chǎn)市場價值估計值上。估價師的作用和責任包括勘測、衡量及考慮影響不動產(chǎn)價值的環(huán)境條件，但僅局限于自己專業(yè)技術(shù)知識。估價師可以合理地采用環(huán)境專家針對排除污染的糾正措施及其費用成本估計方面的結(jié)論與意見。為了便于估價師記錄所觀察到的可能影響標的物的環(huán)境的因素，美國估價師協(xié)會于1995年制定了《不動產(chǎn)觀察核檢清單》，這個清單是一個格式化、易于使用（包括可能范圍）及限制性責任的指南。
美國房地產(chǎn)價值環(huán)境影響評估涉及的專業(yè)調(diào)查分三個階段，第一階段著重于調(diào)查潛在污染的證據(jù)，如到實地調(diào)查噪音、有毒的氣味或化學制劑造成的枯死的落葉等；第二階段檢測并決定嫌疑污染是否存在，抽取樣本進行分析。如進行土壤和地下水的污染樣本分析；第三階段描述污染程度，制定減低污染程度的計劃和預測清除污染的費用。事實上，環(huán)境影響評估的作用在于估價師向房地產(chǎn)交易的買賣雙方、金融機構(gòu)、銀行和保險公司等交易參與者，提供環(huán)境污染問題和與環(huán)境問題有關(guān)的信息，使各方在交易中做到信息對稱。
我國在1999年頒布實施的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，對指導和規(guī)范全國的房地產(chǎn)估價工作起到了很大的作用，但隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)育，對房地產(chǎn)估價提出了更高的要求，應該適時地更新并加入新的內(nèi)容。筆者建議進一步細化房地產(chǎn)估價程序，對房地產(chǎn)估價對象的周圍環(huán)境描述和評價做更系統(tǒng)和規(guī)范的規(guī)定，明確勘察程序，使估價師盡量按照統(tǒng)一的標準和格式操作。把目前規(guī)定的估價師對周圍環(huán)境親身體驗變?yōu)榭陀^量度，減少估價師的主觀判斷，量化環(huán)境因素對房地產(chǎn)估價對象價值的影響。
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